I 25 år eide og drev Zachariasbryggen AS restauranthuset Zachariasbrygggen på festet grunn. Grunneier er Bergen Sentrum Tomteselskap AS, som for noen år siden kjøpte tomten av Bergen kommune.

Da festeavtalen utløp i 2013, ble fester og bortfester enige om at bortfester skulle overta restauranthuset etter tomtefestelovens paragraf 41.

Vederlaget har det derimot vært betydelig vanskeligere å bli enige om.

Annonse

Advokat/-fullmektig

Først teknisk verdi

Først slo Gulating fast at det kun skulle betales teknisk verdi for bygningen. Det resulterte i et vederlag på drøye 138 millioner kroner - en sum gårdeier Zachariasbrygggen mente var alt for lav.

- Feil, mente Høyesterett, og opphevet overskjønnet. Rettens flertall mente Gulating i dette tilfellet skulle lagt bruksverdien til grunn, ikke teknisk verdi.

Dommen ble avsagt med tre mot to stemmer, der dommerne Falch, Ringnes og Skoghøy utgjorde flertallet, mens Stabel og Matheson var i mindretall.

Så bruksverdi

Dermed ble det ny runde i lagmannsretten - med det resultat at vederlaget mer enn doblet seg, til 334 millioner kroner. Denne gangen var det grunneier som var misfornøyd, og mente summen var alt for høy.

- Feil igjen, sier nå Høyesterett. Gulating har beregnet bruksverdien feil, og overskjønnet oppheves nok en gang.

Les hele avgjørelsen her

Annonse

Vi søker jurist med noko erfaring og interesse for finansmarknaden, IKT og betalingstjenester

Feil modell

Årsaken til at Høyesteretts flertall opphever overskjønnet, er primært måten Gulating har vurdert tomteverdien på. 

«Lagmannsretten benytter altså en avkastningsmodell for å verdsette hele eiendommen, men forlater denne når tomtens verdi skal fastsettes. Etter min oppfatning fører dette galt av sted. Som jeg allerede har vært inne på, er det etter mitt skjønn åpenbart at med Zachariasbryggens beliggenhet, må en vesentlig del av inntjeningspotensialet skrive seg fra tomten. Bortsett fra en bemerkning om at tomten ligger sentralt til, er likevel inntjeningspotensialet fraværende ved lagmannsrettens fastsettelse av fradrag for tomtens verdi», skriver førstvoterende dommer Kallerud.

Sterk dissens

Kallerud trekker dessuten frem at det etter hans syn er «en grunnforutsetning at vederlaget skal fastsettes med en interesseavveining som bakgrunn; resultatet skal ikke være urimelig for noen av partene».

Dette siste synet får ingen støtte fra mindretallet.

«Det er uklart for meg hva dette innebærer. Slik momentet anvendes av førstvoterende, kan det se ut som om han mener at en interesseavveining/rimelighetsvurdering skal komme inn som et selvstendig vurderingskriterium ved skjønnsutøvelsen. Jeg kan ikke se at det er grunnlag for en slik forståelse. Den vil gjøre verdsettelsen svært skjønnsbasert, og må derfor antas å ville lede til tvister av uønsket omfang», skriver annenvoterende dommer Normann.

Dommer Tønder utgjorde den andre stemmen i mindretallet.

Annonse

Er du en fremoverlent jurist med interesse for digitalisering og hjerte for fisk og fiskerinæringen?

Alle gode ting er tre

Sam E. Harris i Advokatfirmaet BA-HR har representert grunneier i begge de to behandlingene for Høyesterett. Første gang uten å vinne frem -  andre gang med full sier.

- Nå blir det ny behandling i Gulating, ja. Vi får tro det blir korrekt denne gangen, sier Harris til Rett24.