Husleielovutvalget, som skal foreslå endringer i gjeldende husleielov, har levert sin første delinnstilling. Folkerettslige rammer for en ny lov er ifølge utvalget FN-konvensjoner og EMK.

Innstillingen viser ikke til EØS-avtalen, til tross for at direktivene om forbrukeravtaler og forbrukerrettigheter er viktige i husleieforhold. EØS-retten reiser spørsmål om grensene for avtalefriheten og utleieres plikter.

Urimelige vilkår

For det første fastsetter forbrukeravtaledirektivet at urimelige standardvilkår, der kjernen er en betydelig skjevhet i favør av næringsdrivende, ikke binder forbrukerne. Direktivet er gjennomført i avtaleloven § 37. Virkeområdet dekker leie av bolig der utleier er næringsdrivende.

EU-domstolens tolking av direktivet fremhever avtalebalansen, i større grad enn norsk praksis om avtaleloven § 36. Graden av avvik mellom avtalevilkåret og bakgrunnsretten er sentralt. En ny husleielov må presisere at den ved forbrukerleie må leses i sammenheng med direktivets vern mot urimelige vilkår.

Et særlig relevant eksempel er muligheten for «avtalt tvangsfravikelse». Etter tvangsloven § 13-2 tredje ledd bokstav a) kan utleier, der det er avtalt, kreve tvangsfravikelse når leien ikke er betalt. Slike avtaler åpner for utkastelse uansett størrelse på misligholdet.

EU-domstolen stiller ved tolking av forbrukeravtaledirektivet krav til forholdsmessighet mellom kontraktsbrudd og sanksjoner. Standardvilkår som åpner for utkastelse etter uvesentlig mislighold, kan bli satt til side. Tvangsloven bør endres ved å lovfeste forholdsmessighet, og at bestemmelsen skal tolkes iht. direktivet i avtaler dekket av dette.

Opplysningsplikt

For det andre fastsetter direktivet om forbrukerrettigheter opplysningsplikter om ytelsens viktigste egenskaper. Gitt EU-domstolens offensive praksis, må næringsdrivende utleiere være forberedt på at direktivets skjønnsmessige kriterier om opplysningsplikt kan bli tolket på en måte som stadig utvider forbrukerbeskyttelsen.

Husleielovutvalget skal trolig foreslå regler om bl.a. opplysningsplikt i sin neste delinnstilling. Loven bør da harmoneres med direktivet om forbrukerrettigheter.

Etter gjeldende husleielov § 2-4 er det på visse vilkår en mangel hvis utleieren «kjente eller måtte kjenne» forhold som det ikke ble opplyst om. Direktivets opplysningsplikt er objektiv. EU-rettens kontraktsrettslige opplysningsplikter har ikke de subjektive vilkårene som er vanlige i norsk tradisjon.

Næringsdrivende

For det tredje foreslår utvalget en uheldig regulering av skillet mellom næringsdrivende og andre utleiere.

I utgangspunktet tilrår ikke utvalget å skille mellom næringsdrivende og andre utleiere. Hvis man skal ha områder med ulik regulering – slik et mindretall foreslår – anbefaler utvalget at næringsdrivende bør være «utleiere som driver utleie til vanlige markedsvilkår i stor skala». Det vises også til Skatteetatens definisjon av utleie som næring.

EØS-retten bygger på partsstillingen med næringsdrivende realytere og forbrukere som vare- og tjenestemottakere.

Skulle utvalgets forslag bli lov, får vi et skille mellom næringsdrivende utleiere basert på skatteregler/«stor skala» og et annet skille etter EØS-retten. Det er uheldig.

EØS-rettens kriterier bør legges til grunn, som gir harmoni med annen norsk lovgivning om asymmetriske kontrakter (forbrukerkjøpsloven mfl.), og EU-domstolens praksis vil gi et stort tilfang av kilder om kjennetegn ved næringsdrivende og forbrukere.

Det fremstår uforklarlig at et utvalg satt ned av Kongen i statsråd for å styrke leieres rettigheter ikke ser hen til den omfattende europeiske forbrukerretten som binder statsmaktene etter EØS-avtalen.