Tilpasningsplikten bør ikke innskrenkes – den er lovfestet

I en kommentar i Rett24 argumenterer professor emeritus Erling Eide og professor Endre Stavang for at det er «irrelevant» for erstatningsfastsettelsen ved ekspropriasjon hvilken avkastning grunneier kan oppnå når erstatningsbeløpet reinvesteres. Dette er jeg ikke enig i. Tilpasningsplikten tilsier klart at grunneier må forventes å reinvestere erstatningen i tilsvarende kapital som den kapitalen han gir fra seg. Dette har i sin tur betydning for erstatningsutmålingen, ikke minst for valg av kapitaliseringsrente når årlige tap skal omregnes til en engangserstatning.

Dette kan best forklares med et eksempel. La oss anta at grunneier avstår en del av en utleieeiendom som prises av markedet til 10 ganger forventet årlig avkastning (netto leieinntekt). Skjønnsretten vurderer først hvor stort det årlige avkastningstapet blir etter delavståelsen. Deretter må tapet kapitaliseres for å finne en engangserstatning. Hvilken rente skal brukes? Tilpasningsplikten tilsier at kapitaliseringsrenten i dette tilfellet bør settes til 10 %. Vi vet jo at forholdet mellom denne eiendommens årlige avkastning og engangsverdi er 1 til 10, ifølge markedet.

Hvis skjønnsretten benytter en lavere rente enn 10 %, vil grunneier i et slikt tilfelle få mer enn «full erstatning», i alle fall slik dette begrepet vanligvis blir forstått. Dette er i og for seg ikke noe problem. Eksproprianten nyter ikke godt av grunneiers grunnlovsvern. Utslaget kan imidlertid bli betydelig. Hvis skjønnsretten benytter «prejudikatsrenten» på 4 % når forholdet mellom forventet årlig avkastning og pris er 1 til 10, så vil grunneieren få 2,5 ganger mer i erstatning enn den reelle verdien av arealet.

Beviskravet

Tidligere antok skjønnsrettene gjerne at prejudikatsrenten var bindende i alle typer av ekspropriasjonssaker. Dette ble imidlertid avkreftet av Høyesterett i Skeidar-dommen, HR-2018-1715-A. Dermed finnes det ikke lenger noe tungtveiende argument for på generelt grunnlag å se bort fra tilpasningsplikten ved valg av kapitaliseringsrente. Tvert imot konkluderer førstvoterende i Skeidar-dommen i avsnitt (47) med at det «må kunne forventes at reinvestering skjer i objekter med samme avkastningsnivå som de avståtte». Eide og Stavang anser likevel tilpasningsplikten som «unødvendig og forvirrende» når det kommer til valg av kapitaliseringsrente. Argumentasjonen er lite overbevisende.

Det er riktig at avkastningstapet må fastsettes ut fra objektive kriterier, men dette har ingen betydning for forholdet mellom forventet årlig avkastning og engangsverdi. Det som derimot har betydning, er hvilket beviskrav som gjelder når det årlige tapet fastsettes. Skjønnsretten bør vurdere avkastningstapet slik markedsaktørene ville gjort. Da bør markedets forventning til forholdet mellom årlig avkastning og engangsverdi også kunne legges til grunn ved valg av kapitaliseringsrente. Den konkrete skjønnsutøvelsen kan by på utfordringer, men prinsippet om alminnelig sannsynlighetsovervekt fremstår som et riktig utgangspunkt for vurderingen. Finner man ikke holdepunkter for en konkret rentefastsettelse, kan man eventuelt falle tilbake på en prejudikatsrente.

Ordlyden

Det sterkeste argumentet for at man alltid bør ta utgangspunkt i tilpasningsplikten, ikke prejudikatsrenten, finner vi i ekspropriasjonserstatningsloven § 4(1). Her slår lovgiver selv fast at bruksverdi kun kan settes høyere enn salgsverdien «dersom ikkje det tapet som går over salsverdien kan bøtast med å kjøpe att annan eigedom til tilsvarande bruk [min utheving]».

Denne bestemmelsen svarer til § 9(1) i den tidligere ekspropriasjonserstatningsloven av 1973. Regelen er generell og tar sikte på å begrense hvor mye som skal kunne utmåles i bruksverdierstatning. I henhold til forarbeidene er formålet at grunneier ikke skal kunne kreve bruksverdierstatning ut over den prisen han selv må betale for å kjøpe tilsvarende areal, jf. NUT 1969:2 s. 153.

Hvis vi går tilbake til eksempelet vårt, ser vi hva dette betyr i praksis. I vårt eksempel var forholdet mellom årlig avkastning og pris 1 til 10. Hvis renten da settes til 10 %, vil grunneier kunne kjøpe tilbake akkurat like mye «tilsvarende» areal som han gir fra seg. Hvis renten derimot settes til 4 %, blir erstatningen utmålt som om forholdet mellom årlig avkastning og pris er 1 til 25. Konsekvensen blir at grunneier får anledning til å kjøpe tilbake 2,5 ganger så mye tilsvarende areal, i strid med forutsetningen i ekspropriasjonserstatningsloven § 4(1).

Bør være bestemmende

Det kan tenkes situasjoner der grunneier må gi fra seg areal av spesielt stor verdi, eller areal som vanskelig lar seg erstatte uten at virksomheten påvirkes negativt. Dette vil det imidlertid måtte tas høyde for når det årlige avkastningstapet beregnes, etter objektive kriterier. Da blir bruksverdien høyere enn salgsverdien. Men forholdet mellom årlig avkastning og pris er uansett en grunnleggende egenskap ved arealet som skal erstattes.

At dette forholdstallet da også bør være bestemmende for valg av kapitaliseringsrente, burde etter mitt syn ikke være særlig tvilsomt, spesielt ikke etter Skeidar-dommen. Siden tilpasningsplikten på dette punkt også synes å følge direkte av loven, bør det samme gjelde for jord- og skogbruk, selv om «prejudikatsrenten» her av mange fortsatt oppfattes som en bindende føring fra Høyesterett.