11. september avsa Høyesterett dom om kjøpers undersøkelsesplikt i forbrukerforhold ved salg av eiendom etter avhendingslova, HR-2025-1749-A. Dommen er allerede omtalt i Rett24 sin artikkel av 16. september. I avsnitt 50 stadfester Høyesterett det som allerede fremgår av lovtekst og forarbeider til lovendringen av 1. januar 2022, at risikoen for feil og mangler i større grad er plassert hos selger.
Selger er også forbruker. Lovendringen legger derimot opp til at selger skal benytte seg av profesjonelle kontraktsmedhjelpere, samt tegne boligselgerforsikring. Trygghetsindeksen utarbeidet av i samarbeid med Forbrukerforbundet, Norsk takst, Norges Eiendomsmeglerforbund og Huseierne, viser at 11,4% av solgte poliser fra 2022 til 2024 resulterer i en henvendelse (reklamasjon) fra boligkjøper.
Ved lovendringen ble det diskutert hvorvidt det skulle innføres kompetansekrav til bygningssakyndige. Et slikt krav ble imidlertid ikke pålagt gjennom forskrift til avhendingslova. Med den ferske dommen fra Høyesterett, reises spørsmålet om kompetansekrav faktisk blir en nødvendighet for å levere tilstandsrapporter som oppfyller kravene i avhendingslova med tilhørende forskrifter.
Strenge krav til reell kompetanse
Selv om den bygningssakyndige ikke behøver å oppfylle et formelt kompetansekrav, gjelder det i realiteten strenge krav til selve tilstandsrapporten. Hovedformålet med tilstandsrapporten er at kjøper og selger skal unngå overraskelser ved salget, se Rt. 2001 s. 369. Tilstandsrapporten skal være tryggheten for en balansert handel, herunder redskapet for å forhindre etterfølgende krav fra kjøper.
Etter HR-2025-1749-A kan det argumenteres for at store deler av kjøpers undersøkelsesplikt, legges i hendene på den bygningssakyndige som utarbeider tilstandsrapporten. For at en mangelsinnsigelse skal være avskåret, må feilen ved eiendommen beskrives tydelig og spesifisert. Samme gjelder oppfordringer til nærmere undersøkelser som også må være spesifisert og begrunnet, se avsnitt 79.
Dommen skjerper kravene til kommunikasjon for de profesjonelle aktørene i eiendomshandelen. Informasjonen i salgsprospekt og tilstandsrapport synes måtte tilpasses salget av den konkrete boligen, uten gjenbruk av generelle standardformuleringer.
Et godt eksempel fra dommen er selgers risikoopplysning om ufaglært egeninnsats. Høyesterett konkluderte med at en generell opplysning om ufaglært egeninnsats ikke utløste en plikt for kjøper til å foreta nærmere undersøkelser, se avsnitt 90. Samtidig synes Høyesterett å legge ansvaret for å oppklare og tydeliggjøre selger risikoopplysninger over på den profesjonelle bygningssakyndige. Det vises til avsnitt 92, hvor Høyesterett skriver:
«Til dette bemerker jeg at det krevdes sakkyndighet for å avdekke de aktuelle feilene og manglene. Kjøperne kunne ha fått avklart hvilke arbeider som var utført av ufaglærte, men det ville ha krevd byggfaglig innsikt å stille relevante, oppklarende spørsmål til selgerne om hvordan arbeidene var utført.»
Er forholdet omfattet av undersøkelsespunktene i forskrift til avhendingslova, må kjøper kunne stole på at forholdet er undersøkt av den bygningsakkyndige, se avsnitt 93. Eksemplet fra dommen viser viktigheten av hvordan de profesjonelle partene kommuniserer feil, mangler og risikoer til kjøper og selger. Det krevers med andre ord en høy reell kompetanse fra den bygningssakyndige ved utarbeidelse av tilstandsrapporter til bruk for forbrukere.
Påminnelsen fra Høyesterett om de reelle kravene til kompetanse ved utarbeidelse av tilstandsrapporter, tilsier at tiden er moden for en fornyet diskusjon om kompetansekrav i takstbransjen.
På tide at boligkjøperforsikringene blir med å dra lasset?
Per i dag er det ingen boligkjøperforsikringer som dekker krav mot bygningssakyndige. Selv om feilen er begått av den bygningssakyndige, fremmes kravet til selger. Hvis kjøper har reklamert for sent til selger, går ikke boligkjøperforsikringen videre med kravet, selv om fristreglene er overholdt ovenfor den bygningssakyndige.
Samtidig er det ikke lovpålagt å selge eiendom med boligselgerforsikring. Hvorvidt selger uten forsikring har et regresskrav mot den bygningssakyndige for et utbetalt prisavslag til kjøper, er fortsatt et uavklart spørsmål. Altså spørsmålet om selger har et økonomisk tap.
For å oppnå en reell endring i bransjen slik at kompetansen heves og bevisstheten rundt grundige tilstandsrapporter økes – reises spørsmålet om boligkjøperforsikringene bør ta sin del av ansvaret og begynne å fremme krav mot den profesjonelle bygningssakyndige og ikke kun selger.
