Utgangspunktet for saken Høyesterett avgjorde sist uke, er oppføringen av et boligkompleks i Sandefjord for 10 år siden. Bygget ble solgt seksjonsvis, og er et klassisk boligsameie med 7 seksjoner.

Bygningen fikk etter hvert lekkasje- og fasadeproblemer, og beboerne – i hvert fall de fleste av dem – vil ha erstatning for anførte mangler i fellearealene. Utbedringskostnadene er anslått til noe over fire millioner kroner.

Én ville ikke

En av seksjonseierne, som er i slekt med utbyggeren, ønsker imidlertid ikke å gå til søksmål mot utbyggeren. Dette øker prosessrisikoen for de resterende sameierne. Utbyggeren er dessuten et nesten tomt selskap, opprettet utelukkende for oppføringen av denne konkrete bygningen. Det finnes derfor ikke nok penger å hente i selskapet.

Styret i sameiet valgte da i stedet å gå til søksmål direkte mot styrelederen i utbyggerselskapet. Denne saken er berammet til høsten, men det Høyesterett nå har tatt stilling til, er om styret i det hele tatt har partsevne i et slikt søksmål. Eierseksjonsloven § 60 sier nemlig at styrelederen i sameiet kan saksøke utbyggeren for mangler ved fellesarealene, med bindende virkning for alle seksjonseierne. Men loven sier ingenting om hvorvidt ordet «utbyggeren» inkluderer ledelsen i utbyggerselskapet.

Høyesterett: – Praktisk løsning

Agder lagmannsrett konkluderte i fjor sommer med at lovens ordlyd ikke åpner for et slikt søksmål. Høyesterett er enig med lagmannsretten i at lovgiver nok primært har hatt selve selskapet, ikke ikke styrelederen, i tankene, da regelen ble laget. Dette ut i fra at det kun er selskapet som rent faktisk står i kontraktsforhold med seksjonseierne. Spørsmålet er imidlertid ikke drøftet i forarbeidene, og Høyesterett skriver:

«Begrunnelsen for eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum – å få på plass en praktisk og hensiktsmessig prosessuell ordning knyttet til søksmål som står i sammenheng med mangler ved fellesarealene ved en utbygging – slår imidlertid til også når kravet om erstatning bygger på ansvar etter aksjeloven § 17-1 (styreansvar, red.anm). Dette gjelder ikke minst ved større eierseksjonssameier, der det kan by på større praktiske utfordringer å organisere et søksmål dersom de enkelte seksjonseierne må stå som saksøkere, enn dersom styret kan beslutte dette. Det vil være tungvint om søksmål om erstatning på grunnlag av mangler ved fellesarealene dels kan fremmes av styret, og dels må fremmes av de enkelte seksjonseierne, avhengig av hva slags rettslig grunnlag som påberopes, og hvem som påstås å være ansvarlig.» 

Den saksøkte styrelederen viste til at det allerede finnes regler om gruppesøksmål, og at hver seksjonseier, som et grunnleggende utgangspunkt, råder over sine egne krav. Høyesterett mener disse argumentene ikke veier tungt nok, og lander på at søksmålsadgang for styreleder «gir en praktisk og hensiktsmessig regulering av eierseksjonssameiers partsevne ved søksmål basert på slike mangler».

Tor Anthon Christiansen, SANDS.

– Vil gjøre det lettere

– Dette vil gjøre det lettere for boligsameier å forfølge mangler i fellesarealer, sier Tor Anthon Christiansen fra SANDS, som representerer beboerne i sameiet.

Han peker på at alternativet ville være at seks av de sju seksjonseierne gikk til gruppesøksmål, men da ville i så fall eventuelle sakskostnader måtte deles på seks, i stedet for sju.

– I større eierseksjonssameier, med kanskje mange titalls leiligheter, kan det være praktisk utfordrende å få alle disse til å ta ut egne søksmål mot selskapsledelsen. Dermed er løsningen som Høyesterett nå kom til svært praktisk, sier Christiansen.

I den grad det skulle være penger i utbyggerselskapet, eller en eventuell bankgaranti fortsatt gjelder, så vil lovens hovedordning med søksmål mot selskapet fortsatt være det naturlige.

– Men det er veldig mange små utbyggerselskaper i Norge, som i vårt tilfelle. Og ved omfattende mangler kan det da bli aktuelt i mange tilfeller. Mange leiligheter i nybygg selges dessuten etter ferdigstillelse, og da er det ikke krav til bankgaranti. Så dette vil være aktuelt i en rekke tilfeller, sier Christiansen.

Motparten ved prosessfullmektig har foreløpig ikke besvart en henvendelse fra Rett24.