Någjeldende husleielov har ingen særskilt regulering av bofellesskap. Samtidig er reglene i husleieloven lite tilpasset tilfeller der leietakerne både har eksklusiv bruksrett til ett rom og deler fellesarealer med andre leietakere. Slik loven står i dag, er det derfor i stor grad opp til utleier å bestemme hvordan kontraktsforholdet mellom utleier og leietakerne skal organiseres.
Felles kontrakt og felles ansvar
Jussbuss erfarer at utleier ofte velger å tilby leietakerne én felles kontrakt, der leietakerne er solidarisk ansvarlige for hverandres forpliktelser. Et slikt solidarisk ansvar innebærer at utleier kan rette krav for skader i leiligheten, mangelfullt vedlikehold og utestående leie mot hver enkelt leietaker, uavhengig av om den kravet rettes mot er skyldig kravet. I verste fall kan én av leietakerne holdes ansvarlig for hele leiesummen, eller for skader på et rom en annen leietaker har eksklusiv bruksrett til. Samtidig erfarer vi at det i praksis er vanskelig for en leietaker å kreve beløpet tilbake fra den egentlige skyldneren, for eksempel fordi leietakeren ikke får tak i skyldneren, eller fordi skyldneren ikke har økonomisk evne til å dekke kravet.
Jussbuss erfarer også at felleskontraktene gjør det vanskeligere for leietakerne å komme ut av leieforholdet. Ofte må kontrakten sies opp i sin helhet, selv om bare én leietaker ønsker å flytte. Om de resterende leietakerne ønsker å fortsette å bo i bofellesskapet, og utleier fremdeles ønsker å leie ut, må det inngås en ny leiekontrakt. Dette gir utleier fri adgang til å regulere leietakerens plikter strengere og til å øke husleien. De øvrige leietakerne mister dermed det leieprisvernet husleieloven gir, og kan se seg nødt til å flytte fordi husleien blir satt opp.
Leietaker opptrer som utleier
Jussbuss erfarer videre at fremleiekontrakten er populær blant utleiere av bofellesskap. En fremleiekontrakt innebærer at én leietaker står som hovedleietaker overfor utleier, og at denne fremleier de resterende rommene til de øvrige leietakerne i bofellesskapet. Dersom hovedleietaker ikke finner noen å fremleie til, er det hovedleietaker som blir ansvarlig for å dekke husleien for hele bofellesskapet. Samtidig kan hovedleietaker holdes ansvarlig overfor utleier for de andre leietakernes forringelse av boligen og utestående husleiebetalinger.
I praksis innebærer kontraktsforholdet en stor risikooverføring fra utleier til hovedleietaker. Flere leietakere forteller om fraværende utleiere, og at de opplever å få hele ansvaret for å finne passende leietakere til bofellesskapet. Samtidig forteller de at det ofte er tilfeldig hvem som står som hovedleietaker, og dermed også tilfeldig hvem utleier retter krav mot når noen misligholder pliktene sine etter leiekontrakten.
Depositumet i leietakerens navn
Flere som tar kontakt med oss opplever store utfordringer knyttet til tilbakebetaling av depositum. Husleieloven krever at depositumet skal betales inn til en særskilt konto i den enkelte leietakerens navn. Ofte opprettes imidlertid kun én felles depositumskonto. Løsningen gjør det lettere for utleier å få dekning for sine krav. Det medfører imidlertid at leietakere som har oppfylt sine forpliktelser likevel risikerer ikke å få tilbakebetalt depositumet, fordi utleier holder dem ansvarlig for andre leietakeres forringelse eller utestående leie.
Må reguleres særskilt
Jussbuss erfarer at det bør lovfestes – og anbefaler uansett - at den enkelte leietaker skal ha en egen kontrakt der det tydelig fremgår at leietakeren kun er ansvarlig for rommet denne disponerer, og at ansvaret for eventuelle fellesområder er delt forholdsmessig mellom leietakerne, samt at den enkelte leietaker skal ha en egen depositumskonto.
Jussbuss mener klare rammer er nødvendig for å sikre leietakerne botrygghet og økonomisk forutsigbarhet.
