I en fersk dom fra Høyesterett legges det til grunn en forståelse av bustadoppføringsloven som gir boligkjøpere en utvidet adgang til å kreve prisavslag. 

Saken gjaldt et hus som ble plassert noen meter nærmere naboen enn avtalt. Det var enighet om at dette ikke reduserte markedsverdien av huset, men eieren likte hverken det økte innsynet eller endringen som måtte gjøres på innkjørselen. Inngangspartiet måtte dessuten reduseres noe i størrelse.

Annonse

Bli vår nye konsernjurist og form fremtiden sammen med oss

Ikke vanlig forståelse

For feilplasseringen krevde kjøperne prisavslag med 85 000 kroner, og for det reduserte inngangspartiet 35 000 kroner. Utbyggeren var enig i at feilplasseringen av boligen utgjør en mangel, men bestred kravet om prisavslag under henvisning til at prisavslag forutsetter at det foreligger en verdiforringelse.

– Ordlyden «verdireduksjonen som mangelen medfører» utelukker ikke at det er verdireduksjonen for den aktuelle forbrukeren som skal kompenseres. Det er imidlertid ikke den alminnelige forståelsen av uttrykket, skriver Høyesterett. Retten mener videre at det fremstår som lite rimelig at forbrukeren uten noen form for kompensasjon må ta til takke med en bolig som fra hans eller hennes ståsted er dårligere enn om den hadde vært kontraktsmessig. Førstvoterende dommer Indreberg skriver:

«Lovens utgangspunkt er at mangler skal rettes, og at forbrukeren ellers skal få et prisavslag som svarer til rettekostnadene. Det gjelder uavhengig av om mangelen fører til fall i eiendommens økonomiske verdi. Situasjonene det her er tale om, er de hvor utbygger slipper å rette feilen fordi det ville bli uforholdsmessig kostbart. Det kan altså være tale om avvik fra kontrakten som har stor betydning for forbrukeren – betydningen er bare ikke stor nok til å forsvare kostnadene med retting.»

– Svært intressant

Advokat Thor Harald Eike i Eurojuris har kjørt saken på vegne av boligkjøperen.

Thor Harald Eike
Advokat Thor Harald Eike

– Dommen er svært interessant fordi den fastsetter at boligkjøpere kan få prisavslag etter bustadoppføringslova for mangler ved nyoppført hus, selv om mangelen ikke gir seg utslag i noe objektivt konstaterbart verditap.  Høyesterett har altså knesatt et prinsipp om at rent ut subjektivt opplevde verdireduksjoner hos den enkelte forbruker etter omstendighetene kan gi grunnlag for prisavslag etter en skjønnsmessig utmåling. Sterkt forenklet: Dersom man bestiller et hus med sorte panner og får røde, åpner dommen for at en kjøper kan få prisavslag selv om forholdet er uten betydning for markedsprisen på boligen. Forutsetningen er at kjøperen kan sannsynliggjøre at dette oppleves verdireduserende for ham personlig etter en subjektiv tilnærming.

Annonse

Erfaren advokat/-fullmektig innen M&A

– Lovgiveropppgave

Et mindretall på to dommere mener flertallets løsning mangler grunnlag i forarbeidene, og at den dessuten vil kunne bli prosessdrivende. Andrevoterende dommer Bull skriver:

«Det samme kan for så vidt sies om håndverkertjenesteloven og forbrukerkjøpsloven, men der står det gjerne om mindre verdier slik at sakene ikke så lett havner i rettsapparatet. Som førstvoterende er inne på, må det nok derfor under enhver omstendighet settes grenser for i hvilken grad det kan legges vekt på individuelle forhold uten økonomisk betydning, for eksempel slik det er gjort i forbrukerkjøpsloven og forarbeidene til den. Men slik jeg ser det, taler det for at det må være en lovgiveroppgave å skulle inkludere slike forhold som relevante.»

Les hele dommen her (krever innlogging)