Høyesterett ga Follobanen seier over Skeidar

Det var vill jubel dypt under bakken ved Ekeberg i Oslo i går. Feiringen hadde ingen verdens ting å gjøre med høyesterettsdommen som i omtrent samme øyeblikk ble avsagt noen drøye steinkast lenger nede i byen, men begivenhetene hang likevel tett sammen. Og begge ga Bane NOR grunn til feiring.

Mens det under fjellet ble markert at verdens største boremaskiner – etter 9 kilometer drilling – endelig var kommet gjennom, kunne advokatene notere fullt gjennomslag i anken over Borgartings overskjønn i Skeidar-ekspropriasjonen.

Måtte vike for tunnelen

Deler av Skeidars butikk ved Ski stasjon måtte nemlig eksproprieres for å gi plass til byggearbeidene med den nye togtunnelen, og spørsmålet har vært hvilken kapitaliseringsrente som skulle legges til grunn for erstatningen.

Kapitaliseringsrenten er det fradraget som gjøres i beregningen av fremtidig avkastning, for å kompensere for den rentefordelen ekspropriaten får ved å få utbetalt fremtidig bruksverdi som et engangsbeløp, og ikke over en årrekke fremover.

Lagmannsretten hadde lagt til grunn standardkapitaliseringen på fire prosent, som ble etablert blant annet gjennom storkammerdommen i Rt-2014-1203. Men Bane NOR anførte at dette ville gi eierne av Skeidars lokaler mer enn full erstatning. Dette fordi standardsatsen tar utgangspunkt i næringer med lav risiko, primært skogbruk, mens eierne av Skeidar-bygget må forventes å reinvestere pengene i annen næringseiendom. Og dette er en næring med høyere risiko – og dermed en høyere potensiell gevinst ved at pengene utbetales som engangsbeløp.

Dissens

Med fire mot én stemme ga Høyesterett tirsdag Bane NOR medhold i dette. Førstvoterende dommer Espen Bergh skriver:

«Også i ekspropriasjonssaker må utgangspunktet være at beregningen av det årlige tapet skal skje ut fra prinsippet om sannsynlighetsovervekt – man skal bygge på det som er mest sannsynlig. Det innebærer at man i noen grad, men langt fra fullt ut, tar hensyn til foreliggende risikomomenter knyttet til fremtidige inntekter. Dette vil være usikkerhet som knytter seg til inntektsstrømmen for den avståtte eiendommen, så som framtidige leieinntekter eller framtidige drifts- og vedlikeholdskostnader. At slike forhold er hensyntatt, kan ikke lede til at kapitaliseringsrenten skal fastsettes med utgangspunkt i en investering med særlig lav risiko.

(...)

«Lagmannsrettens standpunkt er at bruk av en annen kapitaliseringsrente enn den standardiserte rentesatsen krever at det foreligger et "særtilfelle". Ut fra det jeg har gjennomgått, er det etter mitt syn feil lovanvendelse når lagmannsretten har lagt til grunn at den standardiserte rentesatsen skal benyttes i dette tilfellet. Tilpasningsplikten tilsier etter min mening at det må kunne forventes at reinvestering skjer i objekter med samme avkastningsnivå som de avståtte.»

– Forebygger konflikt

Dommer Per Erik Bergsjø kom imidlertid til motsatt resultat, og skriver:

«Jeg viser videre til avsnitt 109 i storkammerdommen, hvor det heter at det i rettspraksis om ekspropriasjonserstatning "er … gitt en prinsipiell åpning for å fravike den generelle kapitaliseringsrenten når spesielle forhold gir grunn til en særlig vurdering".

På denne bakgrunn forstår jeg rettstilstanden slik: Standardrenten på fire prosent skal som hovedregel benyttes ved all ekspropriasjon av fast eiendom, også næringseiendom. Men det kan benyttes både en høyere og en lavere rente hvis spesielle forhold tilsier det. Det skal imidlertid en god del til før standardrenten fravikes, og i så fall må begrunnelsen fremgå av skjønnsgrunnene.

Etter mitt syn har denne forståelsen også gode grunner for seg. Et vidt anvendelsesområde for en standardrente vil nok i noen saker kunne komme i konflikt med utgangspunktet om at ekspropriaten skal ha full erstatning for sitt tap som følge av inngrepet, og ikke mer. Men som førstvoterende fremhever i storkammerdommen Rt-2014-1203 avsnitt 114, er det bærende hensynet bak en slik løsning forutberegnelighet. Anvendelse av en standardrente i det store flertallet av saker legger til rette for minnelige løsninger, og det forebygger konflikt.»

Dommerne Falch, Møse og Utgård stemte med Bergh, og opphevet dermed lagmannsretten overskjønn, som nå må behandles på nytt.

– Høyesteretts avgjørelse er av prinsipiell betydning. Ikke bare for Bane NOR, men også for andre statlige og kommunale aktører som bygger ut nødvendig infrastruktur. Vi har nå fått en avklaring på hvordan kapitaliseringsrenta skal fastsettes ved avståelse av næringsareal. Det er nyttig både for de som erverver grunn og de som avstår grunn, sier advokat Birgitte Bie Mørkved, som representerte Bane NOR i saken. 

Ferdig drillet til våren

I mellomtiden vil Bane NORs maskiner fortsette å gruse seg gjennom fjellet under Follo. Hvem som kommer først i mål av maskinene og Borgarting, er et helt åpent spørsmål. To boremaskiner jobber seg nå langsomt ni kilometer sørover mot Langhus, og forventes ifølge NTB å ha gjennomslag våren 2019.

Da blir Follobanen Nordens lengste jernbanetunnel, på rundt 20 kilometer. 

Den som ønsker å bore (takktakk – det var så lite, red.anm.) videre i Høyesteretts premisser, finner dem her (Lovdata PRO).