Høyesterett avsa mandag denne uken en dom om jordskifterettens kompetanse til å pålegge felles tiltak for fellesarealer i eierseksjonssameier. Saken gjaldt et pålegg fra jordskifteretten og lagmannsretten om etablering av trapp på fellesarealet i et eierseksjonssameie.
Eierseksjonssameiet bestod av to eneboliger i en rekke, altså bare to seksjoner. Høyesterett kom til at jordskifteretten har kompetanse til å gi slike pålegg.
Uenige om trapp
Bakgrunnen for tvisten var at partene hadde vanskeligheter med å samarbeide om bruken av fellesarealer utendørs, særlig en felles utvendig trapp som ga innsyn i den ene seksjonen.
Det ble derfor reist jordskiftesak med krav om å fastsette bruksordning for utendørsarealene og med krav om å gi pålegg om bygging av ny trapp til hagen for én av seksjonene. På denne måten ville man unngå sjenerende sambruk og hindre innsynet.
Jordskifteretten og lagmannsretten ga pålegg om bygging av ny trapp og fordelte kostnadene mellom seksjonene. Spørsmålet for Høyesterett var om jordskifteloven § 3-9 gir hjemmel for slike pålegg i eierseksjonssameier.
Høyesteretts vurdering
Høyesterett foretok en grundig vurdering av om jordskifteretten har kompetanse til å pålegge felles tiltak og investeringer i utearealer i eierseksjonssameier etter § 3-9. Det ble understreket at bestemmelsen har en generell utforming og ikke skiller mellom ulike eiendomsformer eller organisasjonsformer. Også eierseksjonssameier omfattes derfor av ordlyden, og det er ikke grunnlag for å tolke bestemmelsen innskrenkende på dette punktet.
Retten avviste argumentet om at det må foreligge flere eiendommer for å anvende § 3-9. Retten viste til at tiltaket i saken var forutsatt i en bruksordning fastsatt etter § 3-8, og at det ved en fastsettelse av slik bruksordning ofte også er behov for å treffe avgjørelse om pålegg om felles tiltak.
På denne bakgrunn konkluderte Høyesterett med at jordskifteretten har kompetanse til å treffe avgjørelse om slike tiltak. Jordskifterettens og lagmannsrettens avgjørelse om å pålegge etablering av trapp var dermed rettmessig.
Motsetningsforhold
Avgjørelsen innebærer at jordskifteretten kan løse konflikter og etablere praktiske løsninger for sambruk og felles infrastruktur i eierseksjonssameier.
I eierseksjonssameier bor naboer normalt enda tettere enn ellers, noe som innebærer at konfliktnivået kan bli høyere og behovet for en rettslig løsning kan bli større. Det er grunn til å tro at dommen vil medføre flere saker for jordskifteretten om fastsetting av bruksordninger i eierseksjonssameier, samt pålegg om felles tiltak.
Avgjørelsen står i et visst motsetningsforhold til eierseksjonslovens bestemmelser om at styret regulerer bruken av fellesarealer og at særrettigheter til fellesarealer bare kan gis for 30 år og at slike rettigheter må inntas i vedtektene, jf. eierseksjonsloven § 25 femte ledd. Styret i eierseksjonssameier bør dermed også være bevisst seksjonseiernes mulighet til å kreve avgjørelse fra jordskifteretten ved vurderingen av seksjonseieres krav knyttet til fellesarealer.
Det er i tillegg grunn til å stille spørsmål ved om Høyesteretts konklusjon ville blitt den samme om jordskifteretten ikke også hadde fastsatt en bruksordning etter § 3-8. Avgjørelsen har flere uttalelser som tyder på at bestemmelsene må ses i sammenheng, selv om inngangsvilkårene for de to bestemmelsene er ulike.
Dette vil potensielt nødvendiggjøre ytterligere avklaring i en senere sak.
