På Institutt for eiendom og juss utdanner vi kandidater som jobber med grunnerverv, både for de som erverver grunn og rettigheter og de som må avstå disse. Vi ser fram til å få klare rettslige rammer for hvordan kapitaliseringsrenten skal vurderes ved ekspropriasjon. Avklaringen har også interesse for verdsetting i andre sakstyper der våre kandidater er viktige aktører, blant annet ved jordskifte.

De som fikk anledning til å følge behandlingen, sitter antagelig igjen med et inntrykk av at spørsmålet er temmelig komplisert, både rettslig og rent faktisk. Det er i så fall helt riktig oppfattet. Høyesterett har tidligere hugget over denne gordiske knuten ved å etablere en «standardrente» basert på sin egen vurdering av en passende kapitaliseringsrente ved erstatning for personskade. Vi venter i spenning på hva løsningen blir framover.

Verdsettingen

Kapitaliseringsrenten er imidlertid bare ett av elementene som inngår i verdsettingen. Produksjonsmengdene, pris- og kostnadsnivå og vurdering av usikkerhet inngår også. Det samme gjelder eventuell vurdering av forventet inntektsendring. Det er den samlede virkningen av alle vurderingene som bestemmer resultatet.

Både for eieren som må avstå grunn og for erververen er det erstatningen som er avgjørende. Det er til syvende og sist ikke avgjørende om et bestemt enkeltelement i beregningen isolert sett er «riktig» ut fra en eller annen synsvinkel. Det er, som eksempel, ikke avgjørende at inntektstapet ved ekspropriasjon vurderes uten å gjøre fradrag for den skatten som eieren må betale av de årlige inntektene (dette i motsetning til erstatningsutmålingen ved personskade, der det årlige tapet beregnes etter fradrag for slik skatt, dvs. ut fra et lavere årlig tap).

Det avgjørende for partene er at resultatet blir riktig. Avgjørelsesformen «skjønn» er beskrivende for den helhetsvurderingen som gjøres.

Det grunnleggende spørsmålet

Også når det gjelder den rent juridiske vurderingen av om erstatningen er (minst) «full» i forhold til grunnlovens § 105 må rimeligvis også vurderes ut fra nettopp dette – erstatningen, ikke et enkeltelement i beregningen som for eksempel kapitaliseringsrenten.

Det grunnleggende spørsmålet storkammersaken dreier seg om, blir derved - med eksempler fra de to sakene som er til behandling i Høyesterett - følgende: Var kr 36.000 kr pr daa riktig bruksverdierstatning ved ekspropriasjon for avståelse av dyrket mark i Steinkjer kommune (overskjønnet i LF-2022-164579), brukt til korn- og grasproduksjon? Var kr 8499 pr daa riktig erstatning for skog i Nome (LA-2023-143508)?

Hvis disse nivåene er for lave, så burde lagmannsretten brukt en lavere kapitaliseringsrente.

Hvis disse nivåene er riktige, så har lagmannsretten brukt riktig kapitaliseringsrente.

The proof is in the pudding: Fasiten ligger i erstatningsbeløpet.