Kapitaliseringsrenten ved fastsettelse av bruksverdi etter vederlagsloven § 6 skal normalt ikke settes lavere enn 4 %, slår Høyesterett fast i storkammerdommen av 28. november 2025 (HR-2025-2364-S). Avgjørelsen bygger på tilpasningsplikten, som tilsier at erstatningen skal beregnes ut fra en forutsetning om at grunneieren tilpasser seg for å begrense sitt tap.

Tilpasningsplikten ved valg av kapitaliseringsrente tilsier for det første at når en fremtidig inntektsstrøm går tapt som følge av ekspropriasjon, så må grunneier forventes å reinvestere erstatningsbeløpet i en fremtidig inntektsstrøm med like høy risiko. Da blir grunneier stilt som om ekspropriasjonen ikke hadde skjedd: Det gis erstatning for det økonomiske tapet, men heller ikke mer enn dette.

Kapitaliseringsrenten må dermed settes høyere enn 4 % når risikoen tilsier det, som i Skeidar-dommen (HR-2018-1715-A). Grunneiersiden i storkammersaken mente at renten da også måtte settes lavere enn 4 % når risikoen tilsa en lavere rente, som ved ekspropriasjon av skog. De fikk ikke medhold, men det er grunn til å merke seg at dette gjaldt utmåling av bruksverdi, ikke salgsverdi etter vederlagsloven § 5. Når forventet avkastning har lav risiko, vil dette også påvirke salgsverdien av eiendommen og den virksomheten som drives. Ved salgsverdiberegning etter § 5 må det antas at dette fortsatt vil bli hensyntatt.

Forsterket tilpasningsplikt

Høyesterett har ikke fraveket Skeidar-dommen, så 4 % er i dag en nedre grense for valg av kapitaliseringsrente. Vi har derfor i realiteten en forsterket tilpasningsplikt for utmåling av bruksverdi: Grunneieren forventes å reinvestere erstatningsbeløpet med tilsvarende risiko, men alltid slik at risikoen er høy nok til at forventet realavkastning blir 4 % per år. Den som mister en inntektskilde med lav risiko forventes altså å investere i en inntektskilde med høyere risiko enn det som gikk tapt, i motsetning til andre ekspropriater.

Høyesterett la til grunn at forholdet til Grunnloven § 105 ikke ble aktualisert i storkammersaken (HR-2025-2364-S, avsnitt 56). Grunnlovsmessigheten av en forsterket tilpasningsplikt bør imidlertid vurderes nærmere, også for andre tilfeller enn de som har blitt rettskraftig avgjort. Anta for eksempel ekspropriasjon av en eiendom med rett på årlige erstatninger etter tidligere ekspropriasjonsinngrep. Slike erstatninger utmåles blant annet etter vannressursloven § 51, som i Sauda-skjønnet (LG-2007-176723).

Når det utmåles årlige erstatninger, blir det ikke behov for kapitalisering. De årlige beløpene blir derimot justert i samsvar med endring i pengeverdien hvert femte år, jf. oreigningsloven § 23. Når erstatningen først er utmålt, vil den deretter følge eiendommen som en annuitet og ha ekspropriasjonsrettslig vern.

Årlige erstatninger har normalt lav risiko, trolig på linje med langsiktige statsobligasjoner, så nåverdien beregnet ut fra 4 % realrente vil neppe utgjøre stort mer enn halvparten av markedsverdien. Grunneier bør derfor argumentere for erstatning basert på salgsverdi, ikke bruksverdi. Etter gjeldende rett er det imidlertid ikke klart om dette vil føre frem, siden ordlyden i vederlagsloven § 5 legger opp til at salgsverdien skal fastsettes ut fra priser oppnådd ved tidligere salg av sammenlignbare eiendommer. Dermed vil full erstatning i teorien kunne bli halv erstatning i praksis, hvis prejudikatsrenten benyttes for å finne nåverdien av den tilhørende annuiteten.

Bør oppheves

Dette virker problematisk, men løsningen er enkel: Vederlagsloven § 6 bør oppheves mens § 5 bør forenkles, slik at skjønnsretten alltid må skjønne over markedsverdien. Regelen om bruksverdi vil da fremstå som overflødig ved siden av lovens regler om ulemper i § 3 og gjenerverv i § 7. Tidligere ble bruksverdi brukt for å fange opp både ulemper og gjenerverv, men dette har endret seg i takt med at bruksverdiberegningen har blitt mer objektiv. Bruksverdi hadde tidligere også betydning på grunn av prisreguleringer som kunne ramme ulikt avhengig av om arealet skulle selges eller brukes i næring, men i dag er det vanskelig å se behov for regler om dette. Vi har priskontroll for landbrukseiendom, men kontrollen tar sikte på å reflektere eiendommens driftsgrunnlag.

Bruksverdi blir brukt for å estimere tap ved delerverv. I slike tilfeller kan man imidlertid beregne salgsverdien og ulemper under ett ved hjelp av differanseprinsippet. Dette prinsippet går ut på å beregne markedsverdien med og uten det arealet som eksproprieres, slik at erstatningen settes til forskjellen (Rt-1976-1507). Prinsippet er utviklet for boligeiendom, men kan også benyttes for næringseiendom, for å estimere marginaltapet. I den grad en slik tilnærming ikke gir grunneier full erstatning, må dette bero på subjektive forhold som i dag bør kompenseres ved bruk av gjenervervsregelen i vederlagsloven § 7. Virkeområdet for denne regelen bør imidlertid utvides, slik at det alltid blir utmålt erstatning for gjenerverv når det er «naudsynt for at eigaren skal haldast skadelaus», ikke bare ved ekspropriasjon av bestemte typer bygg og anlegg.

Verdsetting basert på objektive kriterier er et eget fag, og den som verdsetter er som regel ute etter å finne ut hva aktørene i markedet ville ha betalt for det som verdsettes, hvis det hadde skjedd et frivillig salg. Dette følger opp både Grunnloven § 105 og EMK TP1-1, samt vederlagsloven § 5 om salgsverdi. Det må derfor antas at markedsbaserte verdsettingsmetoder fortsatt kan benyttes i ekspropriasjonssaker, også når det eksproprieres skog. Lovgiver bør imidlertid presisere dette, for å unngå misforståelser. Det enkleste er å oppheve vederlagsloven § 6.

Uansett bør det tydeliggjøres at grunneier alltid har krav på markedsverdien, også når denne beror på nåverdiberegninger, og at valg av kapitaliseringsrente da blir et spørsmål om hva aktørene i markedet ville ha betalt for det inntektspotensialet som går tapt, ikke et spørsmål om ulovfestet rett.