AIG må ut med mer enn fem millioner fordi advokaten droppet en anførsel

– Dommen er nettopp mottatt, sier Nils Henrik Varmann Jørgensen, som har representert advokatforsikringsselskapet AIG i saken. Han vil foreløpig ikke kommentere avgjørelsen, som falt torsdag.

Der ble AIG dømt til å betale nærmere seks millioner kroner, inkludert forsinkelsesrente og sakskostnader, som følge av en advokats brudd på profesjonsansvaret.

Kravet har utspring i en tvist som ble avgjort av Hålogaland lagmannsrett i 2017. Striden sto mellom et eiendomsutviklingsselskap og en grunneier, som hadde inngått avtale om bygging av rorbuer i Lofoten. Før arbeidet var ferdig, hevet imidlertid grunneieren avtalen. Grunnlaget ble anført å være vesentlig mislighold, og dette førte til tvist.

For en gangs skyld var det altså selger som ville heve avtalen.

Tok ikke med spesialbestemmelse

Advokaten som representerte utbyggeren, som altså hadde kjøpt tomten, argumenterte i retten, uten hell, for at det anførte misligholdet ikke var «vesentlig», og at det derfor ikke var grunnlag for heving. Tapet i tvisten påførte utbyggeren store tap, ettersom prosjektet alt var igangsatt. Det er dette tapet utbyggeren nå krever erstattet over advokatens ansvarsforsikring.

Hovedanførselen har vært at advokaten kun argumenterte mot vesentlighetsvilkåret, uten å bringe avhendingsloven § 5-3 fjerde ledd inn i diskusjonen. Denne bestemmelsen sier at selgeren ikke kan heve salget etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen, annet enn i angitte situasjoner.

Oslo tingrett måtte dermed gjøre en sannsynlighetsvurdering av hva lagmannsretten ville ha kommet til dersom advokaten hadde anført denne bestemmelsen. Og konklusjonen ble at utbyggerne da mest sannsynlig ville vunnet frem.

Uaktsomt av advokaten

Oslo tingrett skriver:

«Etter dette er retten kommet til at det er sannsynlig at Hålogaland lagmannsrett i 2017 ville avskåret heving av bnr 95, dersom avhendingslova § 5-3 fjerde ledd var anført. (...) Verken tingrett eller lagmannsrett anvendte av eget tiltak avhendingslova § 5-3 fjerde ledd. (...) Det følger av tvisteloven § 11-3, jf. § 11-2 første ledd at retten har en selvstendig plikt til å anvende riktige rettsregler, innenfor det påberopte påstandsgrunnlaget.

Slik retten vurderer det, fritar ikke dette advokaten fra å påberope relevante rettsregler (...). Og tross ansvaret for rettsanvendelsen, vil det være en risiko for at retten overser mulige alternative rettsgrunnlag. Dette mener retten at advokaten må ta høyde for. Retten viser til advokatens plikt til etter beste evne ivareta sine klienters interesser, jf. advokatforskriften § 1-2 andre ledd, første setning.»

Etter en helhetsvurdering kommer tingretten til at det var uaktsomt av advokaten ikke å anføre spesialbestemmelsen, blant annet fordi hun visste at det allerede var foretatt grunnarbeider på eiendommen da hevingen skjedde.

– Frustrerende prosess

Eiendomsselskapet har rettet sitt krav utelukkende mot forsikringsselskapet, ettersom den aktuelle advokaten er insolvent.

– Dette har vært en svært lang og frustrerende prosess for vår klient, som faktisk har måttet møte i alt ni rettsmøter for å komme dit man er i dag. De fleste av rettsprosessene er en følge av den klart uaktsomme bistanden som ble gitt av advokaten, sier utbyggerens prosessfullmektig, Joar Heide.

– Vår klient er derfor glad for at retten i det vesentlige har gitt medhold i kravet, og at dette forhåpentligvis vil ende med at en stor del av det samlede tapet i saken blir dekket.

AIG dømmes til å betale 4,8 millioner pluss forsinkelsesrenter, samt en halv million i sakskostnader, totalt rundt 5,7 millioner.