Da saken ble behandlet i Oslo tingrett i fjor høst, ble AIG dømt til å betale nærmere seks millioner kroner, inkludert forsinkelsesrente og sakskostnader, som følge av en advokats brudd på profesjonsansvaret.
Dommen ble anket, og torsdag kom lagmannsrettens avgjørelse. Der settes erstatningsbeløpet ned med nesten en million sammenlignet med tingrettens dom, men i selve ansvarsspørsmålet kommer lagmannsretten til samme konklusjon som tingretten.
Kravet har utspring i en tvist som ble avgjort av Hålogaland lagmannsrett i 2017. Striden sto mellom et eiendomsutviklingsselskap og en grunneier, som hadde inngått avtale om bygging av rorbuer i Lofoten. Før arbeidet var ferdig, hadde grunneieren hevet avtalen. Grunnlaget for hevingen ble anført å være vesentlig mislighold fra kjøperen.
Hevingen førte til tvist, som grunneieren tapte i 2017. Dommen som nå er avsagt, legger til grunn at dette resultatet var feil.
Tok ikke med spesialbestemmelse
Advokaten som representerte utbyggeren, altså kjøperen av tomten, hadde i retten argumentert for at det anførte misligholdet ikke var «vesentlig», og at grunneieren derfor ikke hadde rett til den omstridte hevingen.
Dette førte ikke frem, noe som påførte utbyggeren store tap, ettersom byggeprosjektet alt var igangsatt. Det er dette tapet utbyggeren nå krever erstattet over sin tidligere advokats ansvarsforsikring.
Hovedanførselen har vært at advokaten kun argumenterte mot vesentlighetsvilkåret, uten å bringe inn spesialbestemmelsen i avhendingsloven § 5-3 fjerde ledd. Denne bestemmelsen sier at selgeren av en eiendom ikke kan heve salget etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen, annet enn i angitte situasjoner.
Retten har derfor nå måttet gjøre en sannsynlighetsvurdering av hva Hålogaland lagmannsrett ville ha kommet til dersom advokaten hadde anført denne bestemmelsen. Og rettens konklusjon er at utbyggerne da mest sannsynlig ville vunnet frem.
Uaktsomt av advokaten
Borgarting lagmannsrett skriver:
«Det må tas i betraktning at det er et visst rom for en advokat å trå feil uten at det fører til ansvar, jf. blant annet HR-2022-2010-A avsnitt 24 som er sitert ovenfor, samt at vurderingen ikke må preges av ren etterpåklokskap. I dette tilfellet ble bestemmelsen verken tatt opp av tingretten eller lagmannsretten. Bestemmelsen ble påberopt i anken til Høyesterett som ble nektet fremmet. Dette kan imidlertid ikke være avgjørende slik denne lagmannsrett ser det. Under advokatansvaret må det forventes at advokaten gjør en saklig undersøkelse av hvilke forhold som kan påberopes for å ivareta klientens interesser, i dette tilfellet for å imøtegå et hevingskrav. I denne situasjonen er det grunn til å vektlegge at den aktuelle bestemmelsen ville representere et kategorisk hinder for motpartens krav, og ikke bare et grunnlag som inviterte til en sammensatt skjønnsmessig vurdering.»
Etter en helhetsvurdering kommer lagmannsretten til at det var uaktsomt av advokaten ikke å anføre spesialbestemmelsen, blant annet under henvisning til at avhendingslovens bestemmelser om heving «er helt sentrale ved overdragelse av fast eiendom».
– Frustrerende prosess
Eiendomsselskapet har rettet sitt krav utelukkende mot forsikringsselskapet, ettersom den aktuelle advokaten er insolvent. Ettersom anken delvis førte frem, ved at erstatningsbeløpet settes noe ned, blir utbyggeren kun tilkjent to tredeler av sakskostnadene.
AIGs prosessfullmektig, Nils Henrik Varmann Jørgensen, sier at han akkurat har mottatt dommen, og foreløpig ikke har noen kommentar.
Utbyggerens prosessfullmektig, Joar Heide, uttalte etter tingrettsdommen at saken hadde vært «en svært lang og frustrerende prosess» for klient, som til da hadde vært gjennom i alt ni rettsmøter for å komme til mål. Nå er altså tallet blitt 10.
– Vi er fornøyde med at lagmannsretten er enig i at det er grunnlag for krav, men skuffet over at de har funnet grunnlag for å redusere erstatningen noe. Ut over det må vi sette oss grundigere inn i dommen, sier Heide.
AIG dømmes til å betale snaut fire millioner pluss forsinkelsesrenter, samt omkring en halv million i sakskostnader for to instanser. Dette er drøyt 20 prosent mindre enn hva tingretten konkluderte med i fjor.
Dommen finner du her.
