Da Forsvarets Overkommando tidlig på 2000-tallet ble samorganisert med Forsvarsdepartementet, ble eiendommen solgt til eiendomsinvestorene Lars Windfeldt og Høegh-konsernet. I presentasjonen og prospektet fremgikk at området ble ansett velegnet for boligutbygging, og det ble antydet et utbyggingsareal på 20-30 000 m².
Slik ble det ikke.
Parallelt hadde nemlig den amerikanske ambassaden fått tillatelse til å bygge på tomten like nedenfor, til store protester fra lokalbefolkningen. Beboerne var opprørt over å miste store friområder til det digre ambassadeanlegget. For å bøte på dette besluttet Oslo kommune å regulere deler av tomten som investorene hadde kjøpt til friområde. I tillegg bestemte staten at byggehøyden på tomten måtte begrenses, av hensyn til sikkerheten til gardeleiren, som også ligger rett ved siden av.
Kjøpers risiko
Alt i alt antar tomtekjøperne, gjennom det for anledningen opprettede utvilklingsselskapet Overkommandoen AS, at deres utbyggingsmuligheter er blitt kuttet med rundt 10.000 kvadratmeter. Dette er antatt å bety et fortjenestetap på «flere hundre millioner kroner». Selskapets hovedutfordring er at kontrakten inneholder en klausul om at «kjøper har full risiko for om eiendommen blir omregulert i henhold til kjøpers ønsker, og når dette eventuelt finner sted».
Overkommandoen AS mener dette ikke kan trekkes så langt at staten står fritt til å omregulere eiendommen så formålet med kjøpet langt på vei bortfaller. Oslo tingretten refererer fra anførselen:
«Kontraktens klausuler om reguleringsrisiko tillater ikke staten i fremtiden å handle i strid med kjøpekontrakten og partenes felles forutsetninger for kjøpet. Dersom staten hadde ment at klausulen skulle gi rett til å motsette seg en utbygging i henhold til forespeilet utbyggingspotensial, var staten nærmest til å ta konkret forbehold om det. Staten var nærmest til å kjenne til behovet for begrensninger, staten forfattet avtalen og staten har fullt herredømme over om risikoen ville materialisere seg (om arealbruksinteresser ville komme i konflikt med utviklingen). Partene mente ikke at kjøper skulle ha risiko for selgers opptreden. Staten kan ikke bruke klausulen for å stoppe realisering av formålet med avtalen.»
Oslo tingrett er ikke enig, og skriver:
«Det er (...) ikke grunnlag i kontrakten eller tilblivelsen av denne for å konkludere med at staten har plikt til å samarbeide om å realisere Overkommandoens utbyggingsplaner vedtatt av Oslo bystyre i reguleringsplanen. Retten har foran kommet til at Overkommandoen utfra kontrakten og etter en samlet vurdering, ikke hadde noen erstatningsrettslig vernet beskyttelsesverdig forventning om at staten skulle medvirke til utbyggingsplanene.
(...)
Retten mener det er klart at opplysningene i interessevekkeren og prospektet om antatt tillatt utnyttelsesgrad ikke med rimelighet kunne oppfattes som at partene hadde et felles formål og forutsetning om utviklingen av eiendommen. Det er ingen opplysninger i kontrakten eller forhandlingene som tilsier en slik forståelse, og kontrakten er meget tydelig på at kjøper har full reguleringsrisiko. Det er av samme grunn heller ikke rimelig å oppfatte disse opplysningene som noe dispositivt utsagn som ga Overkommandoen en erstatningsrettslig vernet forventning om en bestemt utnyttelsesgrad.»
Lojalitetsplikt
– Vi er meget fornøyd med tingrettens dom. Dommen er klar, grundig og god, og Forsvarsdepartementet har blitt hørt fullt ut på alle punkter. Det er særlig tilfredsstillende å se at tingretten er enige med oss i at departementet ikke har opptrådt ansvarsbetingende på noen måte, sier Hilde Lund fra Regjeringsadvokaten, som har representert staten i tvisten.
Søksmålet i saken ble levert så langt tilbake som i 2014, men er altså først nå blitt behandlet i første instans. Hovedårsaken er at saken var stanset i fem år, etter begjæring fra saksøker. I løpet av årene som er gått har selv RA, med deres i dette selskapet beskjedne timesats, klart å akkumulere et salærkrav på rundt 1,7 millioner kroner for 1148 timers arbeid. Staten tilkjennes fulle sakskostnader.
Overkommandoen AS' prosessfullmektiger har på deres side levert et salærkrav 8,6 millioner kroner for 2319 timer.
– Vi er uenig i domsresultatet og over sommeren vil det bli vurdert grunnlaget for en anke. Det kan se ut som retten har lagt til grunn et lavere krav til statens lojalitetsplikt overfor sin kontraktspart, enn det som vil være aktuelt for private motparter. Vi har vanskelig for å se at en selger, slik som det er gjort i denne saken, kan motarbeide forutsetningene for salget uten å komme i ansvar, sier Morten Steenstrup, som representerte selskapet i Oslo tingrett.
Dommen kan du laste ned her.
.jpg.jpeg?quality=85)