Eiendomsselskap tapte etter at staten anket prinsippsak om hybler i boligblokk

I boligbyggebransjen har det vært vanlig å bygge leiligheter med integrerte hybler, der leiligheten og hybelen har felles entré. Da en utbygger bygget to store boligblokker i Lillestrøm sentrum, ble 56 av de 265 leilighetene utstyrt med slike hybler.

Problemet oppsto da kommunen mente de 56 hyblene, etter at de var oppført og tatt i bruk, måtte anses som selvstendige boenheter. I så fall ville utbyggeren ha bygget 56 flere enheter enn de hadde tillatelse til. Statsforvalteren var enig med kommunen, og påla utbyggeren å fjerne oppdelingen mellom leilighet og hybler, under trussel om 400.000 kroner i tvangsmulkt og 5000 kroner dagbøter.

Fra full seier til nederlag 

Eiendomsselskapet bak boligene, K 3 AS, tok vedtaket til retten, og pekte på at en slik lovtolkning ville få «vidtgående konsekvenser for sammenlignbare prosjekter med tilsvarende utforming». I sommer vant selskapet frem i Oslo tingrett, men staten anket. Og nå har Borgarting lagmannsrett kommet til motsatt resultat: Hyblene er å anse som selvstendige enheter, og er derfor ulovlige.

Det er på det rene at de 56 hyblene er utstyrt med både kjøkken og bad. I tingretten var det imidlertid et sentralt poeng at hver hybel deler entré med leiligheten de tilhører, innenfor den ytre gangen. Fra denne entréen går det separate dører inn til hybel og leilighet.

Lagmannsretten mener dette ikke er nok til å kunne kalle de to husholdningene én enhet, og skriver:

«Det kunne enkelt ha vært skrevet inn «hybel» i plantegningene eller på annen måte ha vært gitt uttrykk for at hybel med kjøkken kunne etableres. Etter lagmannsrettens syn fremgår en forutsetning om hybel med kjøkken ikke tilstrekkelig klart av plantegningen. Når det heller ikke noe sted i søknadsdokumentene er forklart at den mindre delen av de aktuelle 56 leilighetene er ment for å kunne leies ut som hybel/utleiedel, mener lagmannsretten at søknaden er uklar og at denne uklarheten må gå ut over søkeren. Når søker på denne måten ikke har gjort det tydelig i søknaden at hybeldelene skal ha eget kjøkken og at disse delene er tenkt benyttet som separate utleiedeler, kan søkeren ikke ha noen berettiget forventning om at slike forutsetninger er lagt til grunn for rammetillatelsen.»

Frykter omgåelse

Retten mener det ville åpne for omgåelse av kravene som stilles til utbyggere dersom man godtok denne formen for oppdeling av leiligheter, og skriver:

«Godkjennelse av én boenhet i slike tilfeller, vil legge til rette for at deler av boenheter som er planlagt benyttet som separate boliger, unntas fra regelverkets krav til blant annet brannsikring, universell utforming og lydisolering. Også krav til parkering og annen felles infrastruktur dimensjoneres basert på antallet husstander og boenheter. (...) Dermed omgår utbyggeren de kravene som ellers stilles som følge av at det er tale om separate boliger.»

Selskapet fremla i retten en rekke eksempler på andre bygårder som er bygget på samme måte, uten at det overtaler lagmannsretten til noe annet resultat. Lagmannsretten bemerker at spørsmålet aldri før har vært oppe i rettspraksis, men tilkjenner likevel staten fulle sakskostnader for begge instanser.

Beboere må flytte ut

Eiendomsselskapets prosessfullmektig, Theodor Karlsen fra Haavind, fremholdt i tingrettsforhandlingen at selskapet risikerer å tape hele egenkapitalen om enhetene måt fjernes – i tillegg til at de 56 beboerne måt flytte ut. 

– Mange boligblokker som føres opp i dag vil ha enkelte eller flere leiligheter med integrerte hybler. Dersom Statsforvalterens vedtak hadde blitt opprettholdt, ville dette hatt vidtrekkende konsekvenser for bransjen, ettersom dette i praksis ville ha vært et standpunkt om at en rekke boligblokker som føres opp i dag er ulovlige, sa Karlsen etter å ha fått medhold i tingretten.

Karlsen opplyser at hans klient ikke ønsker å kommentere at lagmannsretten nå har kommet til motsatt konklusjon. Selskapet har nå fire uker på å vurdere en anke til Høyesterett.

Prosessfullmektig for Kommunal- og distriktsdepartementet var Kristoffer Nerland fra Regjeringsadvokaten.

– Dommen viser hvor viktig det er at utbyggerne følger reglene om brannvern, universell utforming og lydisolering, slik at folk kan bo trygt og få den kvaliteten de betaler for. Den er også en god illustrasjon på at utbyggeren må forholde seg til vilkårene kommunen setter i rammetillatelsen, og man kan ikke bygge flere boenheter enn det er gitt tillatelse til, skriver Nerland i en melding.