Det fremkommer i en dom EMD kunngjorde torsdag.

Det overordnede spørsmålet i saken springer ut av en lovendring Stortinget gjorde i 2004. Hensikten var å beskytte tomtefestere mot å få skyhøye festeavgifter når eldgamle festeavtaler utløp. Den nye loven satte et lavt tak på hvor mye festeavgiften kunne settes opp.

Grunneierne angrep loven rettslig, og anførte at den krenket eiendomsretten. Høyesterett var ikke enig, og godtok den nye loven i plenum. EMD, derimot, kom i 2012 til at den nye tomtefesteloven krenket eiendomsretten etter EMK tilleggsprotokoll 1-1.

For å innrette seg etter dommen fra Strasbourg, lagde Stortinget i 2015 en ny versjon av loven. Der fikk grunneierne rett til å heve festeavgiften til inntil 2 prosent av markedsverdien, men med et tak på 9000 kroner pr dekar, justert etter konsumprisindeksen fra 1. januar 2002. Dette taket innebærer at festetomter i de aller dyreste områdene blir underpriset, sammenlignet med markedsverdi.

Bortfesterne var fortsatt ikke fornøyd, og tok saken til Høyesterett, som i 2019 nok en gang kom til at loven var i orden.

Ryssdal-familien

Den underliggende saken stammer fra et område der pristaket, etter grunneiers beregning, innebærer at festeavgiften blir omtrent en tredel av markedsverdi. Konkret handler det om en terrasseleilighet i et borettslag på Ullern. Leiligheten ble i 1962 overtatt av Rolv Ryssdal og Signe Marie Stray Ryssdal. De fikk barna Anders Christian, Kristine og Rolv Erik Ryssdal.

Rolv Ryssdal ble senere både justitiarius og president i EMD. Han døde i 1998, og etter hans død har Anders Christian Ryssdal ført tvisten først for sin mor, og deretter på vegne av seg selv og hans søsken.

Grunneieren var en av Norges rikeste kvinner, Cecilie Nustad, datter av Olav Selvaag. Hun testamenterte eiendommen til stiftelsen Karibu, som etter Nustads bortgang i 2018 har fortsatt kampen mot pristaket, og det var Karibu som klaget Norge til EMD etter den siste dommen fra Høyesterett.

Karibu er en ideell stiftelse som støtter organisasjoner i Latin Amerika, Asia og Afrika. De har pekt på at 9000-kronerstaket særlig beskytter de aller dyreste tomtene, og dermed de som allerede har mest fra før.

Fair balance

Spørsmålet i EMD har altså vært om Stortinget, da man forsøkte å besvare den første fellelsen i EMD, gikk langt nok i favør av grunneierne. Svaret på det er ja, svarer Menneskerettsdomstolen i Strasbourg enstemmig. EMD legger vekt på at norske myndigheter har forsøkt å veie forskjellige gruppers interesse mot hverandre, og skriver:

«In conclusion, the Court, having regard to all the above, finds that a sufficiently fair balance between the competing interests was struck and accordingly that the domestic authorities did not overstep the margin of appreciation afforded to them when applying the “rent ceiling” to the applicant organisation’s case, thereby preventing it from increasing the ground rent as it had proposed. It follows that there has been no violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.»

Domstolen peker på at loven er reusltat av en «particularly thorough legislative process where the aim had been to find an appropriate balance between the interests of the parties to ground lease agreements; interests which had both been well represented in the legislative process».

– Huseierforeningen i Øvre Ullern terrasse har hele tiden opptrådt i samsvar med norsk lovgivning. Dette var EMD enig i. Det er den norske stat som er ansvarlig for at Norge overholder menneskerettighetene,  og huseierne er lettet over at klagen ikke vant frem, sier Anders Ryssdal.

– Tror du saken er ferdig nå?

– Vi får inderlig håpe at konflikten om festeavgiftens størrelse med dette er endelig avgjort. Saken har versert i norske domstoler og EMD siden 2007, så vi feirer i år 15-års jubileum.

Avgjørelsen finner du her.