Ryssdal-familien vant - etter 15 år i tvist

Tomtefesteavtalen på Øvre Ullern terrasse ble inngått i i 1956, med 50 års levetid. Blant beboerne var Rolv Ryssdal og Signe Marie Stray Ryssdal, med deres tre barn Anders Christian, Rolv Erik og Kristine Ryssdal. Beboerne flyttet inn da området var ferdig bebygget i 1962.

Da de 50 årene nærmet seg etter årtusenskiftet, varslet grunneier at de ikke ønsket å fortsette festeavtalen. I 2004 vedtok imidlertid Stortinget en lov som ga festerne rett til å forlenge festeavtaler, på mer eller mindre samme vilkår. Siden har temaet vært opp og ned i både norske og internasjonale domstoler. Grunneierne mener deres eiendomsrett er blitt krenket.

Selvprosederende

Glittertind-partner Anders Chr. Ryssdal har hele veien prosedert saken for sin mor og alle de øvrige 53 beboerne i Ullern terrasse. Etter at hun i mai gikk bort, er det imidlertid nå de tre etterkommerne som eier boligen.

Ryssdal er dermed blitt selvprosederende.

– Våre parter er glade for å ha vunnet frem. Det har vært en belastning å ha denne saken gående i mange år. Det er også naturlig at Høyesterett respekterer den politiske avveiningen som er gjort mellom festernes og bortfesteres rettigheter, der boligsosiale hensyn må veie tungt, sier Ryssdal.

Loven Stortinget vedtok i 2004 ble godtatt av Høyesterett sist saken var oppe, i plenumsdommen om Øvre Ullern fra 2007. Siden ble denne vurderingen underkjent av EMD, der Norge ble felt i 2012.

Stortinget lagde deretter en ny versjon av loven, tilpasset kritikken fra Strasbourg, der grunneierne fikk noe større rettigheter enn de hadde hatt etter den gamle loven. Denne trådte i kraft i 2015.

Vurdert av lovgiver

I dommen Høyesterett nå har avsagt, er det den nye justeringen fra 2015 som har vært tema. Grunneierne mener Stortinget ikke har gått langt nok, og at deres rett til privat eiendom fortsatt er krenket. Høyesterett kommer nå enstemmig til at loven av 2015 ikke krenker EMK eller Grunnloven. Dette til tross for at den fortsatt legger sterke begrensninger på grunneiernes rettigheter i forbindelse med bortfeste. Førstvoterende Sven-Jørgen Lindsetmo skriver:

«Jeg ser at de økonomiske konsekvensene for bortfesterne i denne saken er store, når man sammenligner avkastningen med hva de ville fått dersom de kunne regulere festeavgiften etter hovedregelen om to prosent av tomteverdien.

(...)

Jeg legger imidlertid vekt på at festeavgiften er en tilnærmet risikofri avkastning som tilflyter bortfester ene og alene i egenskap av å være eier av eiendommen. Det ligger ingen ytelse bak avkastningen fra bortfester ut over dette, som derfor mest kan sammenlignes med en passiv pengeplassering. Denne årlige avkastningen vil fortsette i overskuelig fremtid, med adgang til konsumprisindeksregulering og ny revisjon etter 30 år. En så vidt lav risiko tilsier en beskjeden forventning til avkastningen.

(...)

For meg har det vært avgjørende at lovgiver har foretatt en bred og sammensatt avveining hvor de økonomiske konsekvenser for både bortfester og fester har vært vurdert. I prinsippet har lovgiver anerkjent en rett for bortfester til en festeavgift som tar i betraktning tomteverdien, men samtidig funnet det nødvendig å innføre en begrensning av andre tungtveiende grunner.»

Striden står om det såkalte 9000-kroners taket i tomtefesteloven. For å bøte på kritikken fra EMD, ga Stortinget grunneierne rett til å øke festeavgiften med et engangsbeløp, til inntil 2 prosent av tomteverdien. For Ullern terrasse, som er blitt et særdeles kostbart strøk i årene som er gått siden 50-tallet, ville dette betydd en voldsom økning i festeavgiften.

Stortinget la imidlertid inn en begrensning som sier at festeavgiften ikke skal være høyere enn 9000 kroner pr dekar, justert etter konsumprisindeksen fra 1. januar 2002.

Nå finner Høyesterett det «klart at stortingsflertallet var klar over at høyestebeløpet særlig ville ramme bortfestere av dyre tomter, men at en slik begrensing var nødvendig for å hindre urimelige utslag». Lindsetmo skriver:

«Etter mitt syn viser lovforarbeidene at det ble foretatt en grundig vurdering og avveining av hensynene til både bortfesterne og festerne. At høyestebeløpet ville ramme eierne av dyre tomter var åpenbart, og konsekvensene av dette ble uttrykkelig vurdert – men med det utfall at hensynet til festerne ble funnet mer tungtveiende. At bortfesterne, og særlig de som eier dyre tomter, finner dette urimelig, kan ikke være til hinder for at lovgiver velger å legge større vekt på andre og mer sosiale hensyn. Dette gjør ikke at inngrepet, sett ut fra en samlet vurdering av mer allmenne hensyn, må betraktes som uforholdsmessig.»

– Vil bli felt

Bortfesternes prosessfullmektig, Carina Borch­grevink Næss, sier det er svært aktuelt å ta saken til Strasbourg nok en gang.

– Det er stor sannynlighet for at denne vil bli klaget til EMD, men klienten er for tiden på reisefot, så mer konkret kan jeg ikke være foreløpig. Men når det normerte taket ikke blir satt til side i denne saken, så mener vi Norge vil bli felt i Strasbourg en gang til.

– Høyesterett mener tydeligvis ikke det samme?

– Nei, men det gjorde de ikke forrige gang heller.

Les hele dommen her