Ikke mange boligsameier kan skilte med å ha gitt opphav til en lengre rekke av fornemme rettsavgjørelser, enn Øvre Ullern terrasse i Oslo.
I 2007 vant sameiet, med den kjente juristfamilien Ryssdal i spissen, frem i Høyesteretts plenumsdom om den dengang nye tomtefesteloven. Grunneierne klaget til EMD, som i 2012 felte Norge for krenkelse av eiendomsretten i EMK tilleggsprotokoll 1-1.
Stortinget lagde deretter en ny versjon av loven, tilpasset kritikken fra Strasbourg. Der fikk grunneierne større rettigheter enn de hadde hatt etter den gamle loven. Men ikke store nok, mente grunneierne, som gikk til retten nok en gang.
Strasbourg igjen
Det førte til at Øvre Ullern terasse igjen havnet i Høyesterett med festeavgiften. Dom falt 28. juni i fjor, og nok en gang ble det full seier til tomtefesterne. Tomtefesterne har gjennom hele prosessen vært representert av Anders C. Ryssdal, som vokste opp i sameiet.
– Det er stor sannsynlighet for at denne vil bli klaget til EMD, sa grunneiernes daværende prosessfullmektig, Carina Borchgrevink Næss, til Rett24 den gangen.
Og det ble den. Ifølge et dokument som ble publisert på EMDs nettsider mandag denne uken, ble klagen levert 27. desember – dagen før klagefristen utgikk. Og i motsetning til de aller fleste klager til EMD, er denne klagen ikke blitt avvist. Tvert imot er den nå kommunisert til norske myndigheter, som gjennom dokumentet blir bedt om å redegjøre for Norges syn på forholdet mellom eiendomsretten og Høyesteretts avgjørelse.
Makspris
Helt konkret handler saken om en norsk bestemmelse som sier at festeavgiften ikke kan være høyere enn 9000 kroner pr dekar, justert etter konsumprisindeksen fra 1. januar 2002. Dette taket innebærer at festetomter i de aller mest ettertraktede områdene blir underpriset, sammenlignet med markedsverdi.
Førstvoterende Sven-Jørgen Lindsetmo skrev:
«Etter mitt syn viser lovforarbeidene at det ble foretatt en grundig vurdering og avveining av hensynene til både bortfesterne og festerne. At høyestebeløpet ville ramme eierne av dyre tomter var åpenbart, og konsekvensene av dette ble uttrykkelig vurdert – men med det utfall at hensynet til festerne ble funnet mer tungtveiende. At bortfesterne, og særlig de som eier dyre tomter, finner dette urimelig, kan ikke være til hinder for at lovgiver velger å legge større vekt på andre og mer sosiale hensyn. Dette gjør ikke at inngrepet, sett ut fra en samlet vurdering av mer allmenne hensyn, må betraktes som uforholdsmessig.»
– Velbeslåtte festere
Professor Eirik Bjørge opplyser at han bistår grunneierne i klagen. Grunneier er en stiftelse som heter Karibu, en ideell stiftelse som støtter organisasjoner i Latin Amerika, Asia og Afrika. Bjørge opplyser at Høyesterett, etter Karibus, plasserte en utilbørlig stor byrde på Karibu, ved å akseptere lovens makspris.
– Tre aspekter er i den sammenheng slående i Høyesteretts dom. For det første er det en svært lav festeavgift Karibu ifølge Høyesterett har anledning til å ta: 0,6 prosent av markedsavgiften. Dette er enda mer overraskende når en legger til at festerne er blant Norges aller mest ressurssterke og velbeslåtte. Man er her meget langt fjernet fra de tradisjonelle boligsosiale formål som tomtefesteregulering i prinsippet skal fremme, sier Bjørge.
Videre mener han Høyesterett har lent seg på utdatert EMD-praksis fra 1980-åren. For det tredje er han kritisk til at Høyesterett omtaler Karibus modell som en «passiv pengeplassering», som ikke kan tilsi mer enn «en beskjeden forventning til avkastningen».
– Utslaget dette vil ha for kirkelige og veldedige organisasjoner, hvis virke typisk er prisgitt nettopp slike eierskapsmodeller, betyr at også retten til fri religionsutøvelse og foreningsrett er trådt for nær, sier Bjørge.
.jpg.jpeg?quality=85)