Boligene i det som lokalt omtales som «Trikkebyen» i Bergen, sto ferdig i 1914. De ble bygget av AS Bergen Sporveisfunksjonærers Byggeselskap, et selskap opprettet av de trikkeansattes fagforening. Hensikten var å skaffe billige boliger til egne medlemmer.
Kostet småpenger
I nesten 100 år var ordningen slik at foreningens medlemmer kunne søke om å få kjøpe en borett, i form av en aksje, som så måtte leveres tilbake mot pålydende, om man valgte å flytte. Styret i byggelaget delte deretter ut aksjen på nytt til et annet medlem, etter søknad.
De fleste av de 110 beboerne har bare betalt noen hundrelapper for denne boretten. Beboerne betalte kun fellesutgifter, og en husleie langt under markedspris.
Fagforeningen har selv eid 15 prosent av aksjene. Det særegne er at disse aksjene, som de eneste, ikke har noen borett knyttet til seg. Fagforeningens aksjer kan altså ikke brukes til annet enn å stemme, og det er dette som er roten til konflikten.
Beboerkupp
I 2013 gjennomførte nemlig beboerne et lite kupp: De vedtok, mot fagforeningens høylytte protest, å endre vedtektene, slik at fortrinnsretten for sporveisansatte forsvant. Dermed ville beboerne fritt kunne selge borettene sine på det åpne markedet, med en forventet markedspris på flere millioner kroner per bolig.
Siden den gang har fagforeningen og beboerne ligget i mer eller mindre kontinuerlig tvist. Fagforeningen, som er eneste aksjonær uten borett, mener seg utsatt for myndighetsmisbruk og forskjellsbehandling av beboerne. Siden fagforeningen ikke har noen borett, får den ingen del i verdistigningen, anfører medlemmene.
Foreningen har krevd sine aksjer tvangsinnløst for mange millioner kroner, men blitt blankt avvist av beboerne.
- Fagforeningen saksøkte først beboerne, med krav om at vedtektsendringen var ugyldig som følge av maktmisbruk.
- Dette fikk den medhold i da Gulating behandlet saken første gang, i 2015.
- Deretter ble det holdt voldgiftsak om hvor mye fagforeningen skulle få for sine borettsløse aksjer. Summen ble i 2019 satt til 17 millioner kroner.
- Så kontret beboerne i 2021, med å endre vedtektene enda en gang, slik at man spente bein på voldgiftskonklusjonen
- Da måtte hele prosessen starte på nytt
Det er denne siste vedtektsendringen som nå har vært behandlet i Gulating lagmannsrett. Og overraskelsen er at det denne gangen ender stikk motsatt av sist – med en knusende seier til beboerne. Fagforeningen pekte i retten aktivt på at den faktisk allerede har vunnet denne striden én gang, men det hjalp ingenting.
Det viser seg nemlig at Gulating av 2023 er svært uenig med Gulating av 2015.
«Rettslig uholdbar»
«Foreningen har uten grunn oppfattet det slik at den var en «søkkrik» klubb», anførte beboerne i retten, og dommerne er hjertens enig.
Retten konstaterer for det første at lagmannsrettens begrunnelse fra 2015 «er rettslig uholdbar». Deretter kommer den til at ordningen som har vært praktisert, der beboerne måtte la sine aksjer innløse for småpenger om de ville flytte, «utvilsomt var i strid med aksjeloven».
Lagmannsretten mener derfor beboernes vedtektsendring ikke var mye annet enn kodifisering av gjeldende aksjelovgivning, og at Bergens Sporveisfunksjonær Forening ikke har rett på boligverdien i det hele tatt. Lagmannsretten skriver videre:
«Det kan (...) nevnes at Foreningen, da uenigheten mellom partene begynte å materialisere seg, en stund var av den oppfatning at Foreningen eide samtlige aksjer i Selskapet. Denne misforståelsen ble tilbakevist etter en gjennomgang av Selskapets dokumenter, men kan ha bidratt til en forestilling blant medlemmene i Foreningen om at Foreningen satt på betydelige verdier.»
Den samlede verdien av boligene er beregnet til rundt 230 millioner kroner.
Plutselig millionær
Beboerne tilkjennes nå fulle sakskostnader på fire millioner kroner, og er dessuten blitt millionærer over natten. Langt de fleste beboerne har bare betalt symbolske summer for sine boretter, og om denne dommen blir stående, kan disse nå videreselges for millioner. De av beboerne som kjøpte før 1981, betalte 10 kroner for aksjen. I 2011 var prisen steget til 2000 kroner.
Prisen på det åpne markedet har så langt vært rundt to millioner i snitt per leilighet, men Hogne Sandanger, som har representert beboerne siden 2011, tror dette kan stige raskt nå som tvisten er løst. Han forteller at han dessuten opplever avgjørelsen som en personlig oppreisning.
– Jeg har alltid ment at ordningen var ulovlig, og beboerne hørte på mitt råd. Og så tapte vi i 2015, i en dom jeg mener var fullstendig gal. Derfor er jeg svært glad for at lagmannsretten denne gangen er helt enig med oss. Det viktigste for mine klienter er nå å få slutt på disse evinnelige rettssakene, slik at de kan være trygge og sikre på eiendomsretten til sine egne leiligheter. Denne dommen vil nok dessuten få en ganske umiddelbar effekt på boligprisen, for de løpende rettstvistene har nok vært ganske prisdempende, sier Sandanger.
Ifølge dommen er det kun 12 av dagens 110 beboere som er medlem av Bergens Sporveisfunksjonær Forening.
– Denne saken og dommen reiser mange vanskelige problemstillinger. Foreningen er selvfølgelig veldig skuffet over dommens resultat. Jeg skal diskutere eventuell anke med min klient i løpet av uken, sier fagforeningens prosessfullmektig i saken, Sølvi Nyvoll Tangen.
Gulatings dom finner du her.
.jpg.jpeg?quality=85)
.jpg.jpeg?quality=85)
