Fjerde «Bori-dom» fra Høyesterett ga entreprenøren medhold

Det sentrale spørsmålet i Bori-dommene har vært hvor langt entreprenørens erstatningsansvar strekker seg overfor utenforstående tredjemann. Det typiske tilfellet er at utbyggeren har solgt boligen før manglene oppdages.

De to første dommene, Bori I og Bori II (Branncelle) kom i 2015 og 2017. Begge var dissensdommer 3-2.

Deretter fulgte Høyesterett opp med den enstemmige Bori III i desember 2020: «Arkitektfirma tapte i Høyesterett – boligkjøpere får millioner».

Mandag kom altså nok et kapittel i sagaen. Denne gangen dreier det seg om en bygning entreprenøren Kruse Smith oppførte i Kristiansand på begynnelsen av 2000-tallet. Byggherre var et singel purpose-selskap, som ble oppløst etter at boligene var overdratt til et borettslag.

Snaut 10 år etter overtagelsen reklamerte borettslaget overfor Kruse Smith over vanninntrengning og råte i vindusprofiler. Mesteparten av dette ble avgjort i lagmannsrettens dom, der borettslaget ble tilkjent 3,27 millioner. Entreprenøren har imidlertid anket deler av dette kravet, nærmere bestemt skadene som gjelder vindusprofilene.

– Det Kruse Smith gjorde, var å ta ut det viktige prinsipielle spørsmålet i saken. Det er rekkevidden av dette vi nå har fått noe mere veiledning på, sier advokat Jan-Erik Sverre, som representerte borettslaget i Høyesterett.

Helt konkret var spørsmålet hva som skal til for at tredjemannsansvaret skal utløses når årsaken er sviktende oppfyllelse av plikter etter plan- og bygningsloven. I dommen skriver Høyesterett at tredjemann må ha «blitt påført et betydelig tap og er satt i en vanskelig situasjon».

Etter en konkret vurdering kommer Høyesterett til at vilkåret ikke er oppfylt i den aktuelle saken.

– Vi mener retten langt på vei følger opp det som er sagt i de foregående avgjørelsene, men de rammer det inn noe. Slik sett blir terskelen noe høyere enn det man har antatt tidligere, etter vårt syn. Motparten vil kanskje se det annerledes, men nå er i hvert fall rettstilstanden klarere enn den var, og det er alle tjent med, sier Sverre.

Ettersom lagmannsrettens dom langt på vei ble stående, regner Høyesterett saken som dels vunnet dels tapt, selv om entreprenøren vant frem i siste runde. Partene må derfor dele sakskostnadene.

Ettersom Bori-ansvaret er en het potet for hele anleggsbransjen, har Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg gått inn som partshjelp i saken.

– Konklusjonen fremstår som ganske åpenbar og Lagmannsretten får en liten smekk på fingrene for at den ikke har vurdert de kriteriene som fulgte av tidligere «Bori-dommer», sier Nils-Henrik Petterson, som representerte entreprenørens partshjelp.

– Saken gjaldt forbrukerforhold, og Høyesterett sier ikke noe om situasjonen mellom profesjonelle parter. Da vil det være kontrakten, ikke Bustadoppføringslova, som trekker opp det vanlige ansvaret. Det må likevel antas at ansvaret i profesjonelle forhold i alle fall ikke går lenger enn i forbrukerforhold. Vi er godt fornøyd med dommen. Selv om den ikke avklarer alt, strammer den inn, og viser at et alminnelig erstatningsansvar, som supplerende grunnlag, er forbeholdt de svært alvorlige tilfellene. Det vil altså ikke være enkelt å trekke inn dette som et alternativt grunnlag for å slippe unna reklamasjons, eller foreldelsesfrister, sier Petterson.

Hele dommen finner du her.