Boligkjøperne på Byåsen i Trondheim oppdaget raskt at det var noe alvorlig galt med deres nybygde rekkehus, da veggene begynte å bule og regnet dryppet inn. Totalt måtte de fire boligene bygges om for mer enn 15 millioner kroner.
Utbyggeren som hadde solgt de mangelfulle boligene gikk raskt konkurs. Derfor har boligkjøperne i stedet gått etter arkitektene for å få dekket milliontapet, og det er omfanget av slike tredjemenns erstatningsansvar Høyesterett nå har drøftet.
Tredje dom
– Mine klienter er selvsagt svært lettet over dette utfallet. Det er krevende å bruke år på å vente på en slik rettsavklaring, og det er snakk om store summer. Når det gjelder det rettslige, så er dette den tredje dommen i en serie om dette temaet. De tidligere har vært 3-2 dissenser, men denne gangen er dommen enstemmig, og det er interessant å se hvordan Høyesterett plasserer dette ansvaret, sier Dag Herrem, som representerte boligkjøperne i saken.
De to foregående dommene, Bori I og Bori II (Branncelle), er fra henholdsvis 2015 og 2017.
– Spørsmål har vært om hvor langt erstatningsansvaret strekker seg overfor utenforstående tredjemann. Dette er et litt mørkt hjørne av erstatningsretten som ikke er behandlet mye, men her etableres et vern for en berettiget forventning, og dommen vil nok ha mye større bredde enn bare i saker etter plan- og bygningsloven.
I dommen legger Høyesterett vekt på at de skadelidte var førstegangskjøpere av nybygde boliger, og dermed hadde en nær tilknytning til byggeprosessen:
«Forbrukere som kjøper prosjekterte boliger, kan ikke se et ferdig bygg og må kunne stole på at de ansvarlige følger opp sine forpliktelser etter plan- og bygningsloven. De har en særlig sterk forventning om at kvalitetskravene i lov og forskrift er oppfylt, og at ferdigattesten gir et riktig bilde av kvaliteten.»
Høyesterett skriver videre at dette vil stille seg annerledes dersom boligen er kjøpt og solgt flere ganger etter ferdigstillelsen.
Øker kostnadene
Arkitektbedriftene i Norge var partshjelper i saken, og prosessfullmektig Steffen Asmundsson tror dommen vil føre til høyere byggekostnader.
– Arkitektbedriftene i Norge har sympati med boligkjøperne og den uheldige situasjonen de er kommet opp i, sier Asmundsson. Han mener samtidig at utfallet vil kunne få foretak til å revurdere oppdrag som ansvarlig søker.
– Ansvarlig søker risikerer etter dette en hverdag hvor man i boligprosjekter må forholde seg til mangelskrav fra boligkjøpere som har gitt opp å gå på selger, eller der selger er gått konkurs. Vi antar at utfallet av dommen også vil føre til økt press på forsikringsordninger, og høyere forsikringspremier for rådgivere i byggebransjen. Dette vil igjen øke byggekostnadene, hvilket det til sist er boligkjøperne som må betale for, sier Asmundsson.
