Tvisten Gulating lagmannsrett har avgjort, med to mot en stemme, dreier seg om en bolig som ble lagt ut for salg i 2018. Selgerens naboen var på dette tidspunkt siktet, men ikke dømt, for seksuelle overgrep mot sine to stedøtre. Selgeren konfererte med DNB Eiendomsmegling om dette var noe det måtte opplyses om, men fikk til svar at det var det ikke.
Av forskjellige grunner var det først i 2019 at ble boligsalget faktisk ble gjennomført. Naboen var i mellomtiden blitt dømt til fengsel i ett år og to måneder for fremstilling og besittelse av overgepsmateriale, samt seksuelt krenkende og uanstendig adferd overfor sine stedøtre.
Dette visste alle i nabolaget, bortsett fra paret som akkurat hadde kjøpt ny bolig til seg selv og deres to døtre. Først dagen etter kontraktsinngåelsen, via en kollega som bodde i området, fikk kjøperne høre om dommen. En uke senere hevet de kjøpekontrakten.
Personvernet først
Spørsmålet Gulating lagmannsrett nå har tatt stilling til, er om naboens straffedom var omfattet av selgerens opplysningsplikt. Svaret er nei, mener to av de tre dommeren i lagmannsretten.
Flertallet legger til grunn at naboen ikke utgjør noen reell fare for naboene sine, i hvert fall ikke mer enn den risiko man generelt utsettes for i det daglige liv. Flertallet skriver:
«Flertallet finner også at personvernet og hensynet til privatlivets fred i denne saken må veie tyngre enn kjøpers behov for å få opplysninger om det straffbare forhold. Flertallet har forståelse for at kjøperne kunne ønske å få de aktuelle opplysningene om naboen, særlig ettersom de selv har to døtre. Samtidig har også naboen behov for å legge det straffbare forholdet bak seg og bli glemt. Han har tatt sin straff og har både rett og behov for å resosialiseres i samfunnet, jf. tilsvarende syn i Rt-1952-1217. Det sees ikke bort fra at situasjonen unntaksvis kan stille seg annerledes, særlig der det kan påvises en reell fare ved et naboforhold, men det er som nevnt over ikke tilfellet i denne saken.»
Mindretallet, derimot, mener kjøperens heving var en naturlig reaksjon. Mindretallet skriver:
«Det ligger innenfor dagliglivet risiko at man kan få naboer som også er dømt for seksuelle overgrep, slik selgerne etter hvert fikk. Det ligger imidlertid etter mindretallets syn ikke innenfor dagliglivets risiko at man ved kjøp av en eiendom, som i denne konkrete saken, må avfinne seg med å få en nabo som nylig var dømt for alvorlige seksuallovbrudd, og som ventet på å sone straffen. Hensynet til kjøper må her veie tyngst. Selger kan ikke komme seg ut av en uheldig bosituasjon ved å få uvitende kjøpere inn i samme situasjon, der kjøper blir sittende igjen med et for dem stort problem.»
Må erstatte tapet
Da kjøperne trakk seg, måtte selgerne legge boligen ut på markedet på nytt. Da boligen til slutt ble solgt, var det til en langt lavere pris. Hevingen påførte dermed selger et tap på over en million kroner, en sum paret som trakk seg dømmes til å erstatte.
Avgjørelsen er anket til Høyesterett, og ligger nå til vurdering i ankeutvalget, opplyser parets prosessfullmektig, Linda Egeland.
– Kjernen i saken er at det å kjøpe et hus, der en nabo nylig er dømt for seksuallovbrudd mot barn, det er et forhold veldig mange vil oppleve som ubehagelig og ikke ønskelig. Om du spør ti tilfeldige personer om de ville flyttet inn i en slik bolig med sine barn, så er jeg nokså sikker på ni av ti ville sagt nei, sier Egeland.
Hun mener det kan stilles spørsmål ved om en opplysning de fleste vil oppleve som problematisk ikke skal være underlagt opplysningsplikt.
– Når jeg diskuterer denne problemstillingen med andre, så sier alle at de helt klart ikke ville kjøpt huset. Da blir det noe som skurrer for meg, når vi har en dom som gir stikk motsatt resultat. Dette er en problemstilling som ikke har vært behandlet rettslig før, så vi håper og tror at Høyesterett vil være interessert i å behandle saken, sier Egeland.
Lite praksis
– Konsekvensen av å pålegge opplysningsplikt om dette, er at man får veldig vanskelige balanseganger, sier selgernes prosessfullmektig, Joachim Mikkelborg Skjelsbæk.
– Hvor går grensen for hva man skal opplyse om? Ved Vold? Overgrep? Ruskjøring? Svindel? Er naboen en konebanker? Vi går over en terskel som er komplisert. Vi mener bestemt at opplysningsplikten skal gjelde omstendigheter som har en faktisk og reell innvirkning på eiendommen, ikke mer subjektive vurderinger. Det mener vi at vi har god støtte for, både i Høyesteretts praksis og juridisk teori. I tillegg berører denne saken helt sentrale verdier om personvern og uskyldspresumsjon, uansett hvor moralsk forkastelig man måtte mene handlingene til naboen er, sier Skjelsbæk.
Rettspraksis på området er ikke veldig omfattende, og til dels sprikende. Problemstillingen var oppe i en to år gammel avgjørelse fra Sogn og Fjordane tingrett. Her oppdaget kjøperen at naboen hadde begått et dobbeltdrap 34 år tidligere. Tingretten godtok ikke dette som hevingsgrunn.
For bare et par uker siden behandlet dessuten Oslo tingrett en sak der kjøperne krevde prisavslag fordi de, etter at væpnet politiet to ganger hadde vært på besøk i firemannsboligen, oppdaget at naboen var en kjent kriminell fra gjengmiljøet. Denne er ikke rettskraftig.
I motsatt retning trekker LB-2010-53470, der kjøperen ikke hadde fått opplyst at boligen nylig hadde vært åsted for det svært mye omtalte trippeldrapet på Kalbakken. Lagmannsretten fant det her «klart at mangelen i dette tilfellet gir grunnlag for heving».
I tillegg finnes det en dom fra Sogn og Fjordane tingrett, der tingretten godtok heving da det viste seg at naboen 34 år tidligere hadde drept en tidligere eier av salgsobjektet.
En avgjørelse fra Høyesteretts ankeutvalg er ventet innen kort tid. Lagmannsrettens dom finner du her.
