Høyesterett sa nei til utleiers vedlikeholdskrav

I ti år hadde leietaker disponert næringseiendommen, og da den skulle leveres tilbake mente takstmannen det ville koste nesten 300.000 kroner å sette lokalene i avtalt tilbakeleveringstilstand.

Gårdeier skulle imidlertid bygge om lokalene til hotell, og noen oppussing av de eksisterende lokalene var derfor ikke aktuelt. Spørsmålet for Høyesterett har vært om utleier likevel er erstatningspliktig for sin misligholdte vedlikeholdsplikt – uavhengig av om gårdeier har lidd et reelt økonomisk tap.

Motsatt av underrettene

Både Bergen tingrett og Gulating lagmannsrett kom til at leietakers vedlikeholdsplikt etter husleieloven § 10-3 (2) var en kontraktsforpliktelse, og at vedlikeholdet derfor måtte betales uavhengig av gårdeiers ønske om faktisk å pusse opp gården. Høyesterett er ikke enig, og førstvoterende Henrik Bull skriver blant annet:

«Ankemotparten har fremhevet at et krav om økonomisk tap kan føre til at leietaker kan komme til å tjene på sitt eget mislighold, og at dette vil være særlig støtende dersom leien er satt lavt i bytte mot en utvidet vedlikeholdsplikt. Det er imidlertid ikke opplagt at det er en særlig praktisk problemstilling. Så lenge leieforholdet varer, er jo leietakeren den som først må tåle konsekvensene av manglende vedlikehold. Et vilkår om økonomisk tap for å oppnå erstatning for mislighold har for øvrig rent allment som konsekvens at en misligholder etter omstendighetene kan slippe lett fra det. Det er ikke et problem som bare oppstår i forbindelse med husleieloven § 10-3 annet ledd.»

Et mindretall på to dommere kommer til samme resultat som flertallet, men med en annen begrunnelse. Mindretallet mener utleier som utgangspunkt må ha krav på å få dekket slikt mislighold uavhengig av økonomisk tap, men at bestemmelsen må tolkes innskrenkende for tilfeller der utbedringen ikke tjener et fornuftig formål – som for eksempel i dette tilfellet.

– Uheldig

Prosessfullmektig for gårdeier, Håvard Lothe, mener resultatet er uheldig.

– Dette kan gi leietaker et incitament til å spekulere i manglende vedlikehold og utbedring av skader, i «håp» om at lokalene uansett skal ombygges til neste leietaker. Hertil kommer at det ved utflytting kan være mer eller mindre avklart hva lokalene skal benyttes til i fortsettelsen, og dermed hvilken grad av ombygging som kan bli aktuelt, slik at regelen vil kunne slå tilfeldig ut og virke prosessdrivende, sier Lothe.

Tilpassede kontrakter

Prosessfullmektig for leietaker, Thorvald Ornell Myhre, tror ikke dette ville føre til spekulasjon i manglende vedlikehold.

– Det tror jeg ikke. Det er risikabelt å spekulere i dette.  Leietaker må sannsynliggjøre at slik ombygging skal finne sted om erstatningskravet fremsettes før huseier faktisk har utført vedlikeholdet. Tar man feil blir det normalt mer kostbart når utleier tar jobben, i stedet for leietaker selv.  Det er heller ikke gitt at man unngår ansvar selv om det skal bygges om, eventuelle meromkostninger vil leietaker fortsatt måtte betale, sier Myhre. Han peker på at Danmark har hatt denne regelen i flere år.

– Jeg ser ikke bort fra at kontrakter for leie av lokaler kan bli tilpasset dommen, sier Myhre.

Les hele dommen her