Det sentrale faktumet i saken er at saksøkeren hadde levert inn et bud på den aktuelle leiligheten med akseptfrist satt til klokken 12. Klokken 11.49 sendte selgeren en SMS til megleren om at hun aksepterte budet.

I stedet for å videreformidle dette til budgiveren umiddelbart, ventet megleren til klokken 11.59 med å ringe. Han åpnet deretter samtalen med, ifølge seg selv, å «prate om løst og fast», slik at klokken passerte 12. Like etter klokken 12, men fortsatt under samtalen, kom det så inn et nytt bud, fra en annen budgiver.

Dette medførte at saksøkeren måtte høyne sitt bud nok en gang. Han endte dermed med en pris 150.000 kroner over det budet selgeren – overfor megler – hadde akseptert allerede klokken 11.49.

En aksept som altså aldri ble formidlet, og som budgiveren først fikk kunnskap om på et senere tidspunkt.

Annonse

Vi søker advokat eller advokatfullmektig i Fredrikstad

Uenig om faktum

En samlet lagmannsrett kom til at selgerens aksept av budet ikke medførte noe bindende salg. Årsaken er at aksepten aldri ble formidlet til budgiver. Dissensen i lagmannsretten går på om det var i strid med god meglerskikk at megleren lot akseptfristen utgå uten å formidle selgerens aksept.

Flertallet mener at det ikke kan legges til grunn at megleren «spekulerte i holde (budgiver) "varm" også etter kl. 12.00 i håp om at det skulle komme inn høyere bud».

Mindretallet ser tilsynelatende faktum annerledes, og skriver:

«Megleren har forklart at det kan komme bud "i siste liten", og at han her «regnet med at det kanskje kom et bud». Mindretallet legger til grunn at det har vært en medvirkende årsak til at aksepten ikke ble meddelt i tide.»

Flertallet legger vekt på at meglerens primære oppgave er å skaffe selger en høyest mulig pris, ikke å sikre kjøper leiligheten til en gitt pris.

Mindretallet mener derimot at både selger og budgiver i denne saken hadde en berettiget forventning om at selgers aksept skulle bli formidlet innen fristen klokken 12. Mindretallet skriver videre:

«Selv om en eiendomsmegler har plikt til å arbeide for at selger oppnår høyest mulig pris, gjelder det etter mindretallets syn i utgangspunktet kun frem til det tidspunktet budgivningen og salgsfasen er over og megleren plikter å meddele en aksept. At selger her etter fristen oppnådde et høyere bud, kan ikke rettferdiggjøre meglers kritikkverdige handling.»

Høyesteretts ankeutvalg har altså nå besluttet å slippe saken inn til behandling i avdeling, under overskriften «Om eiendomsmeglerforetaks erstatningsansvar overfor kjøper i forbindelse med budrunde».

Ankeutvalgets beslutning finner du her, mens lagmannsrettens dom ligger her.