Kapitaliseringsrente og bruksverdierstatning – en replikk til Sky og Bærug

Professor Per Kåre Sky og førsteamanuensis Sølve Bærug har kommentert storkammersakene om kapitaliseringsrenten i Rett24 den 15. oktober 2025.

Slik vi tolker kommentaren skal riktig kapitaliseringsrente fastsettes ut fra riktig erstatningsbeløp. Med deres egne ord – «[f]asiten ligger i erstatningsbeløpet». Er erstatningsbeløpet for lavt må renten senkes, mens kapitaliseringsrenten er riktig om erstatningsbeløpet er riktig. Standpunktet synes å bygge på at kapitaliseringsrentens riktighet er uten betydning for grunneiere så lenge erstatningsbeløpet er riktig. Satt på spissen tolker vi standpunktet slik at domstolen ved fastsettelsen av kapitaliseringsrenten bør ha en adgang til å skjønnsmessig justere kapitaliseringsrenten basert på det de mener er riktig erstatningsbeløp ut fra en mer eller mindre fri helhetsvurdering.

Vi er selvfølgelig enige i det åpenbare standpunktet om at erstatningsbeløpet skal være riktig, og at det grunnleggende spørsmålet ved bruksverdierstatning generelt er om grunneier får riktig erstatning.

Imidlertid er vi uenige i at erstatningsbeløpet skal være en «fasit» for rentefastsettingen. En riktig kapitaliseringsrente er en nødvendig forutsetning for å fastsette riktig erstatningsbeløp. Derfor kan ikke riktig erstatningsbeløp være fasiten for kapitaliseringsrenten. Sky og Bærugs standpunkt om at «[d]et grunnleggende spørsmålet storkammersaken dreier seg om» er om erstatningsbeløpet pr daa er riktig bruksverdierstatning, er derfor upresist. I storkammersakene er det grunnleggende spørsmålet hvordan kapitaliseringsrenten skal fastsettes.

Hvordan domstolen fastsetter «riktig» erstatningsbeløp

Vederlagsloven med tilhørende rettspraksis legger opp til en regelstyrt erstatningsutmåling med skjønnsmessige vurderinger i flere ledd for å finne riktig bruksverdierstatning. Kapitaliseringsrenten er ett av disse leddene. Forenklet må domstolen skjønnsmessig vurdere eiendommens påregnelige utnyttelse og hvilken avkastning dette innebærer. Deretter skal den årlige avkastningen deles på kapitaliseringsrentens prosentfaktor, hvor rentesatsen skal reflektere forventet avkastning ved reinvestering. Spørsmålet om hvordan domstolene nærmere skal fastsette riktig kapitaliseringsrente, får vi forhåpentligvis svar på av Høyesterett i løpet av nærmeste fremtid.

Sånn sett er det «riktig» kapitaliseringsrente og «riktig» årlig avkastning som danner forutsetningene for «riktig» erstatningsbeløp.

Noen innvendinger mot standpunktet

Etter vårt syn er det flere problemer ved standpunktet Sky og Bærug forfekter.

Det er uklart hvordan Sky og Bærug mener at retten skal konkludere med hva «riktig erstatningsbeløp» er, uten først å ha fastsatt «riktig kapitaliseringsrente». Dersom vi forutsetter at domstolen likevel har grunnlag for dette, er det uklart hvilken plass kapitaliseringsrenten i så fall har i utmålingen av erstatningsbeløpet. Hva er poenget med å justere kapitaliseringsrenten ned eller opp for å finne riktig erstatningsbeløp når domstolen allerede vet hva riktig erstatningsbeløp er?

Standpunktet leder også til mindre forutsigbare erstatningsbeløp, og forutsetter at domstolene kan fastsette «riktig erstatning» basert på en mer eller mindre fri helhetsvurdering. Uten nærmere regler vil både enkeltelementene i vurderingen og resultatet kunne variere stort fra domstol til domstol og fra sak til sak. Det er nettopp dette vederlagsloven forsøker å unngå.

Videre kan standpunktet lede inn i bekreftelsesfeller. Domstolene får ofte oppfatning om erstatningsbeløpet når de får saken foran seg basert på erfaring, og før de foretar de nærmere vurderingene. Dette inntrykket kan være mer eller mindre riktig. Dersom det åpnes for å justere de enkelte elementene i vurderingen basert på en fri vurdering av «riktig erstatningsbeløp», er veien kort inn i bekreftelsesfeller. I dette ligger at man risikerer at domstolen bruker justeringen av kapitaliseringsrenten som begrunnelse for fastsettelse av erstatningsbeløpet i tråd med det opprinnelige inntrykket. Dette øker igjen risikoen for feil erstatningsbeløp sammenlignet med en regelstyrt helhetsvurdering i flere ledd, der domstolen eventuelt må justere sitt opprinnelige inntrykk basert på elementene i vurderingen.

Oppsummering

Vi er enige i at det grunnleggende spørsmålet ved utmåling av bruksverdierstatning generelt er om erstatningsbeløpet er riktig. Om erstatningsbeløpet er feil, har det skjedd en feil ved utmålingen. Domstolene kan ha feilvurdert fastsettelsen av påregnelig utnyttelse, årlig avkastning eller kapitaliseringsrenten. Feil erstatningsbeløp har derfor ikke alltid sin årsak i feil kapitaliseringsrente – årsaken kan også være feil vurdering av påregnelig utnyttelse eller årlig avkastning, eller en kombinasjon.

Å gi domstolen en skjønnsmessig adgang til å justere kapitaliseringsrenten opp eller ned basert på en mer eller mindre fri vurdering av «riktig erstatningsbeløp», verken kan eller bør være løsningen på spørsmålet om kapitaliseringsrenten. Riktig løsning er klare retningslinjer for den konkrete fastsettelsen av kapitaliseringsrenten. Dette sikrer at alle elementer i vurderingen blir så riktig som mulig, samt at partene og domstolene får bedre muligheter til å vurdere og etterprøve fastsettelsen av erstatningsbeløpet. Videre vil en slik regelstyrt tilnærming føre til riktigere erstatningsbeløp.