Saken Høyesterett nå har behandlet, gjelder noe såpass komplisert som jordskifte til fordeling av planskapt netto arealverdiøkning mellom eiendommer som er omfattet av en reguleringsplan, såkalt urbant jordskifte.

Bestemmelsen var ny i 2006, og jordskifteretten ble da gitt hjemmel til å «fordele arealverdier og fordele kostnader ved ulike sams tiltak og for område for bebyggelse og anlegg».

Store verdier

Formålet med det nye virkemidlet var å lette gjennomføringen av planer, ved å fordele nettoverdien som reguleringsplanen utløser mellom eiendommene i jordskiftet. Fordelingsnøkkelen skal være de egenskapene eiendommene har til utbyggingsformål, uavhengig av hva den enkelte eiendom er regulert til i den nye planen. 

Hvordan denne fordelingsnøkkelen praktiseres vil kunne får stor økonomisk betydning, og dommen Høyesterett avsa denne uken er den første store saken på området. Lovgiver har ikke gitt klare føringer for hvilke egenskaper som skal inngå i vurderingen av eiendommenes egnethet for utbygging, eller hvordan disse skal vektes mot hverandre. Det opplyser jordskiftelagdommer i Borgarting, Ragnhild Sæhlie Jetlund, til Rett24.

Saken som nå er behandlet gjaldt et område ved Tønsberg, og kommunen anførte at de kommunale eiendommene, som i den nye planen hovedsakelig er regulert til vei og friområder, skulle ha en andel av netto verdiøkning, ettersom områdene bidrar til verdistigningen av utbyggingsområdene.

Tap for kommunen

Slik blir det imidlertid ikke. Førstvoterende Henrik Bull skriver:

«Men selv om en del av kommunens eiendom skulle være nødvendig for å oppfylle reguleringsplanens krav til uteområder, følger det likevel ikke av dette at disse arealene skal delta i fordelingen av netto planskapt verdiøkning. Spørsmålet er fortsatt om de må regnes som uegnet til utbyggingsformål – for eksempel fordi området skal oppfylle behovet for adkomst eller områder til lek og fritidsaktiviteter også for den omkringliggende befolkning.»

Retten deler deretter Agder lagmannsretts vurdering om at de aktuelle områdene er uegnet til utbyggingsformål, ettersom de uavhengig av utbyggingen ville forblitt friområder. Dermed forkastes kommunens anke.

Jordskiftelagdommer Jetlund forteller at mange har vært spente på utfallet av denne saken.

– Dommen bekrefter at kommunene må tenke seg nøye om når de fastsetter den geografiske avgrensningen av de områdene i reguleringsplanen som skal underlegges fordeling av planskapt nettoverdi etter jordskifteloven § 3-30.

Viktig for utbyggere

Hun sier at den største interessegruppen på dette feltet er kommuner og utbyggere som ønsker å utvikle nye arealer, eller transformere eksisterende byggeområder.

– Sakstypen er kompleks, og reiser blant annet problemstillinger om verdsetting av grunn og bygninger, midlertidige ordninger og forholdet til utbyggingsavtaler og rekkefølgebestemmelser. Tidshorisonten for utviklingen av området vil også være en usikkerhetsfaktor, sier Jetlund.

I tillegg til spørsmålet om friområdenes verdi, reiser dommen spørsmålet om fordelingen av verdien i forbindelse med to eiendommer som delvis må rives som følge av reguleringsplanen. Høyesterett kom til at lagmannsretten ikke i tilstrekkelig grad hadde godtgjort at de to næringseiendommene ikke gikk i tap, og dermed var i strid med jordskiftelovens «ikke-tapsgaranti». På dette punktet opphevet Høyesterett derfor lagmannsrettens avgjørelse.

Les dommen her