Den 28.-29. september skal Høyesterett behandle spørsmålet om en inngått utbyggingsavtale er misligholdt og kan bli kjent ugyldig som følge av at en kommune endret forutsetningene for avtalen etter avtaleinngåelsen. Problemstillingen er trolig aktuell for mange kommuner i landet.

Mange ble overrasket da Høyesterett før sommeren besluttet å ikke ta den såkalte Tullin-saken til behandling. En dom fra Høyesterett kunne ha bidratt til å avklare regelverket for rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler, og kunne dessuten ha klarlagt hvordan kriteriene som ble oppstilt av Høyesteretts flertall i den nylig avsagte Mortensrud-saken, skal anvendes i mer komplekse byggeprosjekter.

Parallelt med disse sakene har imidlertid Høyesterett valgt å ta en annen sak om utbyggingsavtaler til behandling, Sunnfjord-saken. Saken reiser litt andre prinsipielle spørsmål enn de ovennevnte sakene.

En utbyggingsavtale er en spesiell type avtale som inngås mellom kommunen og en privat part («utbygger»). Avtaletypen kjennetegnes ved at utbyggeren påtar seg å betale eller opparbeide offentlig infrastruktur, ofte inntatt som rekkefølgebestemmelser i arealplanen, slik at utbyggeren oppnår byggetillatelse for sitt prosjekt. På denne måten skiller utbyggingsavtaler seg fra ordinære avtaleinngåelser mellom private parter.

I 2006 ble det lovfestet regler for inngåelse av utbyggingsavtaler, som vi i dag finner i plan- og bygningsloven kapittel 17. Det fremgår av lovens § 17-1 at formålet med en utbyggingsavtale er å gjennomføre en vedtatt arealplan. Lovgiver ønsket ikke at partenes avtaleforhandlinger og utbyggerens løfte om betaling til kommunekassen skulle legge bindende føringer for kommunens kommende planvedtak. Derfor ble det innført en regel i § 17-4 femte ledd som bestemmer at kommunen ikke kan forplikte seg til utbyggingsavtalen før arealplanen for området er vedtatt. Videre ble det innført krav om at avtalen innholdsmessig må være saklig, nødvendig og forholdsmessig, jf. § 17-3 tredje ledd.

Men lovteksten regulerer ikke hva skjer dersom forutsetningene for avtalen endrer seg etter avtaleinngåelsen. Det er dette som er tema i Sunnfjord-saken.

Sakens bakgrunn var at utbyggeren påtok seg å delvis bekoste utbedring av E39, med tilhørende avkjørsel og gang- og sykkelsti. Infrastrukturtiltakene var inntatt som rekkefølgebestemmelser i arealplanen som gjaldt for utbyggerens eiendom. Utbyggingsavtalen var dermed en forutsetning for at utbyggeren skulle få byggetillatelse for sitt prosjekt. Av avtalen fremgikk det at dersom rekkefølgekrav om lyskryss eller gang- og sykkelsti falt bort, «uansett grunn», eller dersom planene ble endret «slik at kostnadene vert redusert», så skulle kommunen tilbakebetale en «forholdsmessig del» av utbyggerens innbetaling. Kommunen påtok seg å ferdigstille veiprosjektet innen sommeren 2014.

Prosjektet ble først ferdigstilt i 2018, fire år forsinket. Årsaken var at kommunen, etter avtaleinngåelsen, søkte om statlig støtte til utbedringen av E39 gjennom «Førdepakken». Førdepakken innebar at veiprosjektet ble finansiert delvis av kommunen, delvis av staten og delvis gjennom bompengeinntekter. Da søknaden ble innvilget, brukte kommunen de øremerkede midlene fra utbyggingsavtalen til å finansiere kommunens forpliktelse i Førdepakken.

Det ble i denne sammenheng også utarbeidet en ny reguleringsplan, «E39 Hafstadflata». For utbyggers vedkommende synes reguleringsplanen og plasseringen av E39 å være lik som da utbyggingsavtalen ble inngått. Endringene besto i at gang- og sykkelstien ble noe utvidet, det ble iverksatt flomsikringstiltak, og avkjørslene ble noe utvidet i tråd med nye veinormer. Endringene kan åpenbart forankres i hensynet til trafikksikkerhet og helhetlige planløsninger.

Lagmannsretten fant at kommunen hadde misligholdt utbyggingsavtalen på flere punkter. Dette innebar at utbyggingsavtalen ble kjent ugyldig og at utbyggeren fikk tilbakebetalt hele beløpet. Lagmannsretten begrunnet standpunktet med at innbetalingen var blitt unødvendig i strid med plan- og bygningsloven § 17-3 tredje ledd.

Det er grunn til å stille seg kritisk til lagmannsrettens rettsanvendelse. Lagmannsretten forutsatte uten videre at plan- og bygningsloven § 17-3 tredje ledd kan anvendes på omstendigheter som inntrer etter avtaleinngåelsen.

De materielle reglene i plan- og bygningsloven kapittel 17 knytter seg imidlertid til forholdene som foreligger på avtaleinngåelsestidspunktet, og sier ingenting om konsekvensen av mislighold eller andre omstendigheter som inntrer etter avtaleinngåelsen. Av forarbeidene følger det derimot at avtalerettslige regler får anvendelse på avtaleforholdet. Forarbeidene forutsetter også at erstatningsrettslige regler kan komme til anvendelse. Lagmannsretten tok ikke høyde for dette i dommen.

Sunnfjord-saken synes å være et tilfelle som egner seg for avtalerevisjon. Utbyggingsavtalen ga utbyggeren en økonomisk fordel, ettersom utbyggeren oppnådde byggetillatelse fremfor å måtte vente på at rekkefølgekravet skulle oppfylles på annen måte. Samtidig kan det virke urimelig at utbyggeren skal betale det fulle beløpet når kommunen forsettlig forsinket veiprosjektet og sikret inntekter gjennom en annen finansieringsmodell enn det som var uttrykkelig forutsatt i avtalen.

I den kommende rettssaken vil Høyesterett således kunne bidra til å avklare forholdet mellom plan- og bygningsloven kapittel 17 og generelle avtalerettslige regler på utbyggingsavtalenes område.

Artikkelforfatteren har skrevet en lengre artikkel om tematikken i Lov og Rett (2021) utgave nr. 6.