Høyesterett avsa dom den 16. juni 2026 av betydning for alle leieforhold som er inngått med utgangspunkt i meglerstandarden for leie av næringslokaler.

Avgjørelsen har betydning for utleiere, leietakere og deres forsikringsselskaper idet den avklarer at ansvaret etter meglerstandarden for følgeskader etter ildspåsettelse faller på utleier. Avgjørelsen kan dermed få betydning for mange næringsleiekontrakter som bygger på meglerstandardens fordeling av vedlikehold og skade.

Dommen er også relevant ved tolkningen av andre deler av meglerstandarden, idet rommet for å tolke meglerstandardens bestemmelser i lys av formålet etter vårt syn snevres inn. Vi tror Høyesteretts avgjørelse vil føre til at meglerstandarden blir justert, og blir enda mer konkret på hvilke forhold som skal falle inn under de ulike partenes forpliktelser. Det er sannsynlig at oppregningen av eksempler, som i dag finnes i meglerstandarden, vil kunne bli enda mer omfattende.

Vår vurdering

Tvisten hadde sin bakgrunn i at to privatpersoner forsettlig tente på en sofa i et NAV-kontor i Trondheim, noe som utløste sprinkelanlegget og forårsaket vannskader på over fire millioner kroner.

Tvisten stod i realiteten mellom utleiers forsikringsselskaps regress- og erstatningskrav mot leietakernes forsikringsselskap. Hovedspørsmålet var om utbedringskostnadene var omfattet av leietakernes vedlikeholdsansvar etter meglerstandardens bestemmelser.

Forfatterne av meglerstandarden har etter all sannsynlighet ment å ilegge leietaker kostnads- og utbedringsansvaret for den type skader som lokalene i saken ble påført. Når leietaker svarer for all skade påført av «personer som han har gitt adgang til eiendommen», jf. standardens punkt 19 (1), i tillegg til skader etter hærverk, jf. standardens punkt 13 (1), er det nærliggende å se det slik at standarden har ment å legge ansvaret på leietaker. I dette lyset er dommens resultat overraskende.

Høyesteretts begrunnelse er imidlertid et lærebokeksempel på anvendelse av juridisk metode. Dommen gjør steg for steg rede for hvorfor ansvaret faktisk ikke er lagt på leietaker. Det finnes ingen bestemmelse om leietakers ansvar som fanger opp skader av den karakter som lokalet i saken var påført. Ansvaret lå dermed fremdeles hos utleier, i tråd med husleielovens alminnelige regel.

Leietakers vedlikeholdsplikt

Høyesterett tar det sedvanlige utgangspunktet om at avtaler mellom profesjonelle parter, i fravær av klare holdepunkter for at partene har ment noe annet, skal tolkes objektivt med stor vekt på avtalens ordlyd. Dette utgangspunktet følges deretter svært lojalt gjennom avgjørelsen.

Standardens utgangspunkt er at utleier har ansvaret for selve bygget, mens leietaker skal «besørge og bekoste innvendig vedlikehold av leieobjektet», jf. standardens punkt 13 (1). Som eksempler på bygningsdeler leietaker har vedlikeholdsansvaret for, nevnes «overflatebehandling av gulv, vegger og tak, nødvendig fornyelse og utskifting av tapet og gulvbelegg og annen istandsetting innvendig» og «enkel utskifting av slitasjedeler (pakninger med videre) og enkle reparasjoner av leieobjektets innretninger, så som de i lokalet synlige rør, ledninger og installasjoner tilknyttet forsyning med og avløp for vann, varme, ventilasjon/kjøling og elektrisitet/IKT».

I og med at brannstiftelse og konsekvensene av brannstiftelse ikke er nevnt i punkt 13 (1), var spørsmålet i dommen om skadene var påført etter «hærverk» i standardens punkt 13 (2).

Høyesterett tar et tydelig utgangspunkt i kontraktens ordlyd og peker på at begrepet «hærverk» språklig sett er vidt og ikke klart avgrenset, og at det i dagligtale ofte brukes om forsettlig skadeverk (som tagging, knusing av ruter og ødeleggelse av inventar). I tilknytning til ildspåsettelse mente Høyesterett at det var forenelig med ordlyden å inkludere skader «som forårsakes av selve ildspåsettelsen, som for eksempel svimerker på vegg eller innredning».

Høyesterett bemerker imidlertid at «å tenne på noe» har egne mer presise betegnelser, som for eksempel «ildspåsettelse og brannstiftelse» og at det, dersom man ønsket å inkludere brann i standardens bestemmelse om hærverk, ville være naturlig å nevne dette uttrykkelig.

Høyesterett skriver i forlengelsen av dette at «ildspåsettelse som leder til brann, altså ild som har kommet så langt at den er i stand til å brenne av seg selv, ligger fjernere fra det språklige innholdet i «hærverk», især dersom skadene er omfattende. Vi forstår dette slik at Høyesterett tolker konsekvensene av brannstiftelsen i den konkrete saken ut av begrepet skader påført etter hærverk. Høyesterett underbygger dette også med at punkt 13.2 er plassert i standardens kapittel om vedlikehold, som Høyesterett definerer som «løpende arbeider på en eiendom for å kompensere for slit og elde». Høyesterett beskriver at begrepet «vedlikeholdsplikt» danner en felles ytre ramme for vedlikehold etter punkt 13.1 og 13.2, og konkluderer til slutt med at utbedringsplikten etter punkt 13 (2) ikke retter seg mot svært omfattende skader etter hærverk.

Objektivt ansvar for tredjepersoner

Videre vurderer Høyesterett om leietaker har et objektivt ansvar for skader som skyldes tredjepersoner som leietaker har gitt adgang til eiendommen, eller om det kreves et mislighold, slik Høyesterett fastslo for leietaker selv i KLP-dommen, HR-2026-1447.

Høyesterett vurderte det slik at det også for skader påført av tredjepersoner gjelder et krav om mislighold fra leietaker. Et slikt mislighold kan for eksempel være at leietaker har gitt tredjeperson adgang til eiendommen uten å ta tilstrekkelige forholdsregler, for eksempel i form av vakthold eller andre sikkerhetstiltak der det kan være behov for det.

Det er grunn til å merke seg at Høyesterett påpeker at det ikke ble anført av ankende part at leietaker har misligholdt forpliktelsene etter leieavtalen, og at ankende parts krav ikke kunne føre frem på det grunnlaget. Man kan spørre seg om ikke det kan utgjøre et mislighold dersom et NAV-lokale, som erfaringsmessig utgjør en sikkerhetsrisiko, bør være sikret i en slik utstrekning at ildspåsettelse bør unngås. Hvordan Høyesterett ville vurdert dette spørsmålet, får vi imidlertid ikke svar på i denne omgang. 

Vil standarden bli endret?

Den umiddelbare konsekvensen av dommen er at risikoen for ildspåsettelse ligger hos utleier i medhold av dagens standardkontrakt der hendelsen gir betydelige brann- eller følgeskader.Dette innebærer at utleiere som har basert seg på en vid forståelse av «hærverk» som en samlebetegnelse, ikke uten videre kan regne med å plassere risikoen for slike skader hos leietaker. For leietakere gir dommen på sin side et tydeligere vern mot at vedlikeholdsklausulen i realiteten blir en omfattende risiko- og kostnadsbærer ved store skader.

Dommen vil trolig føre til revisjon av meglerstandarden. En sannsynlig utvikling er at standarden justeres slik at ildspåsettelse – eller brannstiftelse/brannskader – uttrykkelig omfattes av leietakers utbedringsplikt, eventuelt med nærmere avgrensninger. Dersom utleiesiden ønsker en slik risikoforskyvning, tilsier Høyesteretts ordlydsnære tilnærming at dette bør reguleres klart og eksplisitt i kontraktsteksten, og ikke overlates til en utvidende tolkning av «hærverk». Det er sannsynlig at også flere andre forhold vil tas med i oppregningen for å unngå tolkningstvil.

For eiendomsaktører bør dommen leses som et varsel om at standardklausuler ikke nødvendigvis «bærer» store og atypiske risikoscenarioer, med mindre dette er tydelig regulert. De som forvalter eller inngår næringsleiekontrakter etter meglerstandarden, bør derfor vurdere om dagens kontraktstekst gir den risikoplasseringen man faktisk ønsker – og om kontraktens fordeling av forsikringsplikten er tilpasset den ønskede risikofordelingen.