Seier i tingretten ble til tap i lagmannsretten for hyttenaboene til det tradisjonsrike hotellet Dr. Holms på Geilo. Nå har Høyesterett enstemmig forkastet anken, og konkludert med at servituttene som er påheftet naboeiendommene ikke kan anses som strøksservitutter.

Tvisten har utspring at hotellet vil utvide, mens hytteeierne ikke har lyst til at hotellet skal bli større enn det allerede er. De prøver derfor å dra nytte av en gammel servitutt, som legger begrensninger på den aktuelle byggetomten.

Annonse

Jurist til JUS – bli vår nye kollega!

Gamle heftelser

Servitutten ble opprettet på hotellets initiativ allerede før krigen, for å beskytte hotellet mot fremtidig konkurranse. Dette skjedde i forbindelse med at hotellet solgte tomtene. Servitutten sier at det ikke kan bygges mer enn to hytter på eiendommen, og at de ikke kan benyttes til «hotellvirksomhet, pensjonat, kafé eller lignende».

Siden den gang har har hotellet kjøpt eiendommen tilbake, og Dr. Holms ønsker derfor å slette den negative servitutten. Spørsmålet har vært om de skal være forhindret fra dette, fordi den skal regnes som en strøksservitutt som hotellet ikke fritt kan disponere over. I så fall ville servitutten, som opprinnelig skulle beskytte hotellet mot konkurranse, nå hindre hotellet selv fra å bygge.

Høyesterett er enig i lagmannsrettens vurdering, og skriver at det fremstår svært lite trolig at eierne av hotellet skulle ha hatt som formål å sikre en byggemåte som ville være til hinder for hotellets egen senere utvikling av eiendommen.

Ordlyden

Førstvoterende Borgar Høgetveit Berg skriver:

«Oppsummert: Ordlyden talar for at det ikkje er ein strokservitutt. Det trulege føremålet med servitutten gjev ikkje haldepunkt for ei anna forståing. Det sentrale med dei to avsnitta som er siterte frå skøytet, var nok å sikre hotellets interesser. Dei få eigedomane som har fått servitutten påhefta, utgjer ein liten del av det området som det i så fall ville ha vore naturleg å hefte ein strokservitutt på. Timrehaugen ligg for langt unna hotellet til at servituttane der er relevante.

Samla meiner eg difor at føremålet med servitutten som er tinglyst 30. november 1939 på gnr. 64 bnr. 148 og som i dag også gjeld på gnr. 64 bnr. 735, ikkje har vore å tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad på eit område. Det er såleis ikkje ein strokservitutt som kan gjerast gjeldande av andre enn eigaren av hotelleigedomen.»

– Saken reiser flere prinsipielle spørsmål om tolkningen av negative servitutter og servituttlova § 4, som må anses å ha betydning utenfor den foreliggende sak, Ulf Larsen fra Lund & Co til Rett24 i forbindelse med at saken ble fremmet til behandling. Han har representert hytteeierne i saken.

Selv om det ikke får betydning for utfallet, tilføyer Høyesterett videre at en strøksservitutt bare kan gjøres gjeldende av eiere til eiendommer som servitutten hviler på, ikke av tredjepersoner.

Annonse

Vil du være med på å sikre rettssikkerheten til NAVs brukere og bli en del av et engasjert juridisk fagmiljø?

– Prinsipiell rekkevidde

Hotellet, gjennom selskapet Timrehaugen 2 AS, har vært representert av Jørgen Vangsnes fra Wikborg Rein.

– Hotellet er selvsagt fornøyd med dommen. Den innebærer at det er mulig å utvikle hotellet og Geilo sentrum på en måte som sikrer en levedyktig reiselivsdestinasjon. Hvorvidt akkurat denne servitutten er en strøksservitutt, bygger primært på en konkret vurdering, med noen innslag av lokalhistorie. Men dommen inneholder også en avklaring av hvem som eventuelt kunne påberopt seg en strøksservitutt, og den avklaringen har prinsipiell rekkevidde, sier Vangsnes.

Dommen finner du her.