Jussbuss foreslår at den enkelte leietaker skal ha krav på egen leiekontrakt hvor flere leier bolig sammen. Å bestemme at alle leiekontrakter må inngås med hver enkelt beboer for et enkelt rom er en inngripende regulering av avtalefriheten som må utredes godt. I verste fall kan en slik regel føre til at enda flere leieboliger forsvinner, og et allerede presset leiemarked blir enda tøffere.
Utfordringen som Bussbuss tar opp med ansvarsfordeling i leieavtaler er reell for mange leietakere i bofellesskap. Det er helt klart et viktig tema, og jeg anerkjenner at dagens system kan skape praktisk og økonomisk usikkerhet for både leietakere og utleiere. Spesielt kan felles leieavtaler med solidarisk ansvar føre til at pliktoppfyllende og økonomisk sterke leietakere blir stående igjen med store økonomiske forpliktelser for andre leieres mislighold. Dette er et reelt problem som bør tas på alvor, og det er viktig at vi finner løsninger som kan sikre rettferdighet og trygghet for alle parter.
Helhetlig regulering
Problemstillingen ble adressert av Husleielovutvalget (NOU 2024:19). Etter en grundig vurdering peker flertallet i utvalget på at det er komplekst å regulere bofellesskap som en egen kategori, og at det vil være problematisk å lage en standardisert lovgivning som dekker alle typer bofellesskap. Det er et mangfold av bofellesskap, og flere av dem har kanskje helt spesifikke behov som ikke lar seg regulere enkelt. En lovregulering som setter strenge krav til individuelle leieavtaler kan føre til mindre fleksibilitet, noe som kan være problematisk i et allerede presset leiemarked.
Den største utfordringen for utleierne med selvstendige kontrakter for hver enkelt leietaker i et bofelleskap er ansvarsfordeling ved mislighold. Det er ofte vanskelig eller umulig for en utleier å ha noen formening om hvem som har skadet boligen, og i mangel på dokumentasjon er det utleier som må dekke tapet selv. En annen utfordring er hvor en leietaker skaper problemer i bofelleskapet og de øvrige leietakerne sier opp. Da står utleier igjen med en enkelt leiekontrakt og en stor del av leieinntekten bortfaller.
Når det er sagt, er det ikke umulig å løse disse utfordringene med regulering, men det må komme som en helhetlig regulering sammen med en eventuell plikt for utleier til å ha selvstendige leiekontrakter.
Dårlig timing
Andre mer praktiske utfordringer er økt administrasjon ved mange leieforhold. I tillegg vil det være økte kostnader ved opprettelse av flere depositumskontoer. Økt administrasjon, kostnader og økt økonomisk risiko for utleier er noe som antakelig kan føre til høyere leiepriser. Hvis lovgivningen blir for rigid, eller den økonomiske oppsiden er for lav, kan det gjøre at boligeiere avvikler sin utleieaktivitet.
Timingen for innføring av en slik regel er etter mitt skjønn også dårlig. Media omtaler jevnlig et leiemarked med svært høy etterspørsel, lavt tilbud og ekstreme priser. Flere store utleiere har på grunn av dårlig økonomi valgt å selge unna store porteføljer. Om reguleringen av leieforhold skal bli enda mer komplisert vil det forverre situasjonen på leiemarkedet ytterligere.
