11. september avsa Høyesterett dom om kjøpers undersøkelsesplikt i forbrukerforhold ved salg av eiendom etter avhendingslova, HR-2025-1749-A. Dommen er omtalt i Rett24 den16. september, og senere kommentert av advokatene Martin Øyna Nymoen og Hans Reppen.
Når både Nymoen og Reppen diskuterer kompetansekrav og ansvarsplassering i avhendingssaker, er det lett å glemme selve hovedpoenget: HR-2025-1749-A slår fast at det nå er selger som har risikoen for mangler. Veien ut av ansvar er brolagt med tydelige opplysninger. Advokat Nymoen antyder at kjøpers undersøkelsesplikt nå hviler på selgers bygningssakkyndig, noe jeg mener er en misoppfatning.
Ingen generell undersøkelsesplikt etter § 3-10
Advokat Nymoen hevder at høyesterettsdommen i praksis legger kjøpers undersøkelsesplikt «i hendene» på selgers bygningssakkyndige. Jeg ser det motsatt.
Andre ledd i § 3-10 om kjøpers undersøkelsesplikt før kjøp, ble ikke endret i 2022 (kun språklig). Høyesteretts dom presiserer hva som hele tiden har vært gjeldende rett, og er krystallklar: Kjøper har ingen generell plikt til å undersøke boligen før kjøpet, og i hvert fall ikke med egen sakkyndig. Generelle risikoopplysninger og standardfraser, som har satt seg fast i malen til mange meglere og bygningssakkyndige, er ikke nok til å utløse kjøpers undersøkelsesplikt. Det er vel kjent at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt.
Tilstandsrapporten er ikke et redskap for å avlaste kjøpers undersøkelsesplikt. Den er selgers verktøy for å oppfylle egen opplysningsplikt.
Bygningssakkyndiges kompetanse
Nymoen har rett i at de bygningssakkyndiges kompetanse er viktig for å nå forutsetningen om høykvalitetsrapporter. Det er imidlertid ikke den byggtekniske kompetansen som skorter, men den «akademiske». Bygningssakkyndige må beherske Tryggere bolighandel-forskriften og ulike standarder, og formidle funn, risiko og konsekvenser på en klarspråklig, tydelig og forbrukervennlig måte.
Heldigvis er andre mekanismer i gang for å øke kvaliteten på rapportene. Standarder oppdateres for å tydeliggjøre den bygningssakkyndiges oppgaver. Norsk Takst holder kurs for sine medlemmer. Boligselgerforsikringene har også makt til å påvirke, ettersom rapporten er viktig for deres forsikringsansvar.
Høyesterett vifter i premiss 51 en advarende pekefinger som bygningssakkyndige og meglere godt kan merke seg: Vi må unngå formuleringer som gjør at risikoen for feil og mangler i realiteten flyttes tilbake til kjøper. Et eksempel er den sjablonmessige utbedringskostnaden den bygningssakkyndige skal anslå når en bygningsdel får TG3, jf. forskriften § 2-22. Det har blitt en bransjepraksis at «over kr 300 000» er øverste anslag. Når utbedringskostnaden blir mye høyere enn dette, blir kjøper naturligvis negativt overrasket. Slik praksis kan utløse ansvar for både selger og bygningssakkyndig.
Direktekrav blir direkte krøll
Nymoen mener boligkjøperforsikringen bør fremme krav direkte mot den bygningssakkyndige i stedet for mot selger. Her er jeg enig med advokat Reppen. Så lenge selger er godt forsikret, er det liten grunn for kjøper – med eller uten forsikring i ryggen – å rette sitt krav mot andre enn selger.
For det første bygger selgers ansvar på en helhet av opplysninger. Salgsoppgave, egenerklæring, bilder, visning, muntlige opplysninger etc. kan være viktige i tillegg til tilstandsrapporten. Det blir risikabelt å satse alt på tilstandsrapporten alene. For det andre er selger ansvarlig for feil hos sine kontraktsmedhjelpere, selv om selger selv ikke var kjent med forholdet, jf. Rt-2001-369 (Takstmann-dommen). For det tredje bygger direktekrav mot den bygningssakkyndige ikke på avhendingslova, men på profesjonsansvaret. Selgers ansvar overfor kjøper er ikke nødvendigvis sammenfallende med takstmannens ansvar overfor selger. HR-2019-1079-A illustrerer dette: Kjøper hadde fått prisavslag fra selger fordi takstmannen ikke hadde opplyst om multimur – en risikokonstruksjon. Selger krevde regress fra takstmannen, men vant ikke frem fordi ansvarsbegrensningen fra takstmannen sto seg.
Det er mer naturlig at den bygningssakkyndige holdes ansvarlig av selgersiden via regressreglene. Det foregår etter sigende saftige regressoppgjør mellom boligselgerforsikringene og bygningssakkyndige / deres forsikring. Se på det som en drastisk, men effektiv kompetansebygging hos de bygningssakkyndige.
