At kommunen stiller såkalte rekkefølgekrav til utbyggere, er helt ordinært. Utbyggere pålegges normalt å bygge infrastruktur for å understøtte beboerne som skal flytte inn i boligene som bygges.
Nå mener imidlertid Oslo tingrett at kommunen har stilt et krav som går utenfor hva som med rimelighet kan kreves. For at Selvaag skulle få tillatelse til å bygge ut et område ved Jordstjerneveien på Mortensrud, krevde nemlig kommunen at Selvaag brukte 1,6 millioner på å bygge en turvei som beboerne i de planlagte boligene neppe ville komme til å bruke. Turveien ligger slik til at den ikke vil være en naturlig gangvei for de som måtte flytte inn i de nye boligene.
Perifer sammenheng
Ettersom kommunens vedtak ble stadfestet av Fylkesmannen, er det formelt staten som er part i saken. I retten fremholdt staten at kommunen har et generelt ønske og behov for utbygging av turveinettet. Rekkefølgekravet representerte derfor ikke noe utenforliggende hensyn.
Oslo tingrett kommer imidlertid til at sammenhengen mellom utbyggingen og turveien er for perifer, og skriver:
«Hensynet om å kunne realisere et generelt behov som bare kommer andre i nabolaget eller bydelen til gode, mener retten utgjør utenforliggende hensyn etter myndighetsmisbrukslæren. Det er tatt hensyn til kommunens generelle ønske om et turveinett i kommunen, uten at dette har en saklig begrunnelse knyttet til denne utbyggingen. (...) Å sette denne type vilkår fremstår videre som vilkårlig. Retten antar at Selvaag vil måtte skaffe inndekning for de ekstra kostnadene for å oppgradere turstien til turvei, ved at boligene selges for en noe økt pris. Realiteten vil bli at personene som kjøper disse 64 nye rekkehusene bekoster en turvei innbyggere i området rundt Mortensrud skole vil benytte, uten at de selv vil ha noen glede eller nytte av turveien. For dem så må dette fremstå som et fiskalt pålegg.»
Bransjeoppgjør
Selvaags prosessfullmektig, Kristian Korsrud, mener dommen representerer et bransjeoppgjør med en tiltagende kommunal praksis.
– Dette er en interessant sak for hele eiendomsbransjen. Mange utbyggere har stilt spørsmål ved lovligheten av kommunenes økende bruk av rekkefølgekrav for realisering tiltak som har svak eller manglende sammenheng med behov skapt ved den aktuelle utbyggingen. De fleste utbyggere har likevel funnet det mer hensiktsmessig å akseptere kravene, enn å ta opp kampen. Lønnsomheten i prosjektene har uansett vært god.
– Hva var det som fikk Selvaag til å ta kampen denne gangen?
– Markedet er blitt tøffere, pluss at kommunene stadig drar strikken lenger, ved å stille flere og mer perifere rekkefølgekrav. Selvaag var innstilt på å prøve denne saken fordi den egner seg godt til å illustrere problemstillingen. Dette er som nevnt viktig for hele bransjen, og Selvaag er en stor aktør som føler ansvar for å bidra med en avklaring av spørsmålet gjennom denne saken. Ta en for laget, rett og slett.
– Men er det så urimelig at kommunen får finansiert for eksempel en turvei, da? Utbyggerne tjener jo tross alt svært godt på å utvikle et offentlig rom?
– Poenget er at de tiltak som skal finansieres gjennom rekkefølgekrav må stå i sammenheng med utbyggingen. Rekkefølgekrav skal ikke være en utbyggingsskatt. Etter det jeg kjenner til, finnes det land der man opererer med en utbyggingsavgift. Men da har man egne lovbestemmelser som regulerer prosessen for fastsetting og innkreving av dette. Norske regler åpner ikke for en slik tilnærming. Denne saken er likevel et eksempel på at kommunen i realiteten har brukt rekkefølgekrav som et pressmiddel for å få finansiert tiltak det offentlige egentlig skulle betalt for, nemlig et tiltak utløst av generelle samfunnsmessige ønsker og behov – ikke det aktuelle utbyggingsprosjektet. Denne praksisen kan ikke fortsette, og denne saken er derfor en viktig korreksjon, sier Korsrud.
Lite rettspraksis
Plan- og bygningsretten er et felt der svært mange saker tradisjonelt har vært avgjort hos Sivilombudsmannen. Det finnes derfor knapt rettspraksis på området. I dette tilfellet avviste imidlertid ombudsmannen å behandle saken, ettersom han mente den ikke egnet seg for skriftlig behandling.
«Det finnes ingen rettspraksis som kan si noe konkret om § 12-7 nr 10 er innenfor forvaltningens frie skjønn i sin helhet eller om den gir uttrykk for et rettsanvendelsesskjønn», skriver tingretten, og peker på at det som finnes av praksis, sammenholdt med ombudsmannens uttalelser på feltet, er sprikende.
Turveien er allerede bygget, og Selvaag tilkjennes derfor erstatning for kostnaden på 1,6 millioner kroner.
– Trenger avklaring
Plan- og bygningsrettspesialist Erlend Haaskjold i Arntzen de Besche mener dommen viser at det er behov for en prinsipiell avklaring av dette spørsmålet.
– Vi har de siste årene sett flere eksempler på at kommuner benytter rekkefølgekrav på en måte som i beste fall befinner seg i en gråsone i forhold til lovens vilkår. Reglene om rekkefølgekrav er ikke ment benyttet som en mulighet for kommunene til å få gjennomført ønskede tiltak når sammenhengen med plantiltaket ikke er tilstrekkelig nær. Dette er et utpreget rettslig spørsmål, og det er derfor overraskende at Sivilombudsmannen har kommet til at saken ikke egner seg for skriftlig behandling, sier Haaskjold.
Regjeringsadvokaten opplyser at det ennå ikke er tatt noen beslutning vedrørende anke.
.jpg.jpeg?quality=85)
