Utbygger protesterte mot rekkefølgekrav – tapte mot Oslo kommune

Saken Oslo tingrett har avgjort har en parallell til to større rettstvister som har versert de senere årene, nemlig turveien på Mortensrud og sykkelveien ved Tullinløkka.

I begge tilfellene har utbyggerne, med begrenset suksess, anført at Oslo kommune har pålagt utbyggerne å finansiere infrastruktur som ikke har noe med selve utbyggingen å gjøre, kun for å spare penger på eget kommunebudsjett.

Denne gangen er det selskapet JM som går til sak, etter at kommunen som ledd i byggetillatelsen påla dem å oppgradere en vei i nærheten av en utbygging på Storo. Selskapet anførte i tingretten at pålegget er myndighetsmisbruk av kommunen, som sitter på all makt i sin kompetanse til å godkjenne utbygginger under vilkår.

Utbyggerne mente videre at saken «bærer preg av at kommunen har lett etter et tiltak å koble mot det aktuelle utbyggingsprosjektet» for å «sikre finansiering av kommunal infrastruktur».

Full seier til kommunen

Et slikt rent fiskalt hensyn er mer å regne som en utbyggingsskatt, som krever et annet lovgrunnlag, anførte JM.

Oslo tingrett kommer imidlertid, etter en konkret vurdering, til at Oslo kommune har gjort en reell planfaglig vurdering, og at rekkefølgebestemmelsen ikke var basert på utenforliggende hensyn. Tingretten skriver:

«Selv om Eiendoms- og byfornyelsesetaten har hatt økonomiske vurderinger som en motivasjon for å spille inn det aktuelle kravet, kan retten ikke se at slike fiskale hensyn har vært avgjørende for Plan- og bygningsetaten ved deres vurdering av nødvendigheten av rekkefølgetiltaket.»

Hvorvidt rekkefølgetiltaket var «nødvendig» i lovens forstand, ligger utenfor hva retten kan prøve, skriver tingretten. Rekkefølgekravet, og den etterfølgende avtalen om et bidrag fra JM på sju millioner kroner, er derfor gyldig.

Etterlyser lovgiver

JM mener det er på tide at lovgiver kommer på banen for å tydeliggjøre regelverket for rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler, forteller advokatfullmektig Nicholas Giverholt, som har representert JM.

– I denne saken dreier det seg ikke om et tiltak som JMs prosjekt utløser, men oppgradering av Grefsenveien/Sandakerveien, som ville ha blitt gjennomført uavhengig av JMs utbygging. I praksis ser man at den konkrete vurderingen av både rekkefølgekravets og utbyggingsavtalens innhold som loven forutsetter, uthules og reduseres til en skjematisk øvelse, sier Giverholt.

JM mener dagens praksis i realiteten innebærer en utbyggingsskatt, som igjen fører til økte boligpriser.

– Her har man å gjøre med et lite prosjekt med kun 36 leiligheter, hvor merbelastningen på infrastrukturen i området er svært begrenset. Tingrettens dom innebærer at det er vanskelig å se når et prosjekt i sentrum vil være så lite at rekkefølgekrav og utbyggingsavtale vil være avskåret. Tingrettens konklusjon innebærer etter JMs syn at nærmest ethvert nybygg i sentrum – sammenholdt med generelle sumvirkninger – i praksis kvalifiserer til bruk av rekkefølgekrav og utbyggingsavtale. Dette er en forståelse av regelverket som JM ikke deler, og er uenig i, sier Giverholt.

Han opplyser at JM ennå ikke har tatt stilling til ankespørsmålet.