Utbygger vant prinsippsak om rekkefølgetiltak – Borgartings dom oppheves

Rett24 har fulgt den politisk ladede prinsippstriden om turveien på Mortensrud i Oslo siden tingrettsbehandlingen våren 2019. Nå har Høyesterett, med tre mot to stemmer, opphevet avgjørelsen fra Borgarting lagmannsrett. Dermed er det klart at det blir en fjerde rettsbehandling av saken.

Tvisten bunner i de krav kommunene stiller til utbyggere for at de skal få byggetillatelse. Store bygg kan få konsekvenser for området rundt, og kommunen har derfor rett til å stille såkalte «rekkefølgekrav». Utbyggere pålegges for eksempel normalt å bygge infrastruktur som skal understøtte beboerne som skal flytte inn i boligene som bygges.

– Tar en for laget

Men hvor langt kan kommunen gå i sine krav? Kan den for eksempel kreve at utbyggerne gjør ting som overhodet ikke har noe med byggeprosjektet å gjøre, bare fordi kommunen gjerne vil slippe å ta regningen selv? Og hvor går grensen?

Da Selvaag søkte byggetillatelse for et boligprosjekt på Mortensrud, fikk de grønt lys bare om de lovet å bygge en turvei i nabolaget, en gangvei det etter Selvaags syn ville være helt unaturlig for beboerne i de nye boligene å benytte.

Selvaags prosessfullmektig, Kristian Korsrud, sa i fjor til Rett24 at saken er interessant for hele eiendomsbransjen, og at mange utbyggere spør seg om lovligheten av kommunenes økende bruk av rekkefølgekrav.

– Markedet er blitt tøffere, pluss at kommunene stadig drar strikken lenger, ved å stille flere og mer perifere rekkefølgekrav. Selvaag var innstilt på å prøve denne saken fordi den egner seg godt til å illustrere problemstillingen. Dette er som nevnt viktig for hele bransjen, og Selvaag er en stor aktør som føler ansvar for å bidra med en avklaring av spørsmålet gjennom denne saken. Ta en for laget, rett og slett, sa Korsrud den gangen.

Boligprodusentenes Forening har vært partshjelp i saken.

Vant – tapte – vant

Tingretten ga i 2019 Selvaag medhold, og konkluderte med at kravet om turvei på Mortensrud representerte myndighetsmisbruk fra Oslo kommune.

Deretter kom Borgarting i fjor til motsatt resultat, og konkluderte med at «det må ligge innenfor kommunens skjønnsmyndighet å vurdere hva slags oppgradering av turstiene en økende befolkningstetthet krever».

Les: Borgarting omgjør dom om myndighetsmisbruk i utbyggerstrid

Høyesteretts flertall konkluderer ikke på realiteten i saken, slik tingretten gjorde. Flertallet mener imdilertid at Borgarting har bygget på feil lovtolkning, og at dommen derfor skal oppeves. Flertallet skriver at det ikke er adgang til å gi rekkefølgebestemmelser for å ivareta mer generelle behov og målsettinger: Kommunens krav må dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller avhjelpe ulemper denne fører til.

Høyesterett trenger dermed ikke å drøfte spørsmålet om myndighetsmisbruk, som tingretten baserte seg på.

– Mest betydning for begrunnelsen

Flertallet slår også fast at rent fiskale hensyn ikke kan begrunne vedtak etter den aktuelle bestemmelsen i plan- og bygningsloven. Mindretallet mener det nok kan være ulike syn på om det var nødvendig å ruste opp den aktuelle turveien til en høyere standard enn den hadde av hensyn til de nye beboerne, men at denne vurderingen i utgangspunktet ligger utenfor det domstolene kan overprøve.

– Dette innebærer en nødvendig avklaring, og vil bidra til å begrense rekkefølgekrav som gjelder kommunens generelle ønsker og behov for oppgraderinger. Dommen er utvilsomt viktig for hele eiendomsbransjen, og vil få stor betydning fremover, sier Selvaags prosessfullmektig, Kristian Korsrud.

Han mener mange kommuners praksis har gått i retning av stadig mer perifere rekkefølgekrav.

Statens prosessfullmektig, Kristin Hallsjø Aarvik, mener dommen vil få størst betydning for kommunenes begrunnelse for rekkefølgekrav fremover, ikke for adgangen til å stille rekkefølgekrav som sådan.

– Flertallet har kommet til at Statsforvalterens vedtak gir uttrykk for en for vid lovforståelse, men tar ikke stilling til om rekkefølgekravet i saken er uhjemlet eller ulovlig. Mindretallet går noe inn i den konkrete vurderingen, og gir, slik staten leser dommen, uttrykk for at det aktuelle rekkefølgekravet er lovlig. Når det gjelder flertallets lovforståelse, er vår umiddelbare oppfatning at den i hovedsak er i tråd med statens anførsler i Høyesterett. Blant annet legger flertallet til grunn at det ikke er tilstrekkelig at tiltaket anses ønskelig, men at det også må ha en nær sammenheng med utbyggingen. Vi vil derfor sammen med departementet og Statsforvalteren gå grundig gjennom dommen og vurdere hvordan saken nå skal behandles videre, sier Aarvik.

Nok en sak på vei

Mortensrud-saken er en av to slike saker som de siste årene har tråklet seg opp gjennom rettsapparatet. Den andre gjelder utbyggingen av det nye juridiske fakultetet på Tullinløkka. Her har kommunen pålagt utbygger å bekoste blant annet oppgraderinger av trikkeskinner og en sykkelvei fra Nationaltheatret til Solli plass.

Også her vant utbygger Entra frem i tingretten, mens kommunen vant i Borgarting. Den dommen ble avsagt i januar, og er anket til Høyesterett.

– Status er at anken ligger i ankeutvalget. Det er ikke tatt stilling til om den skal fremmes. Det er naturlig at partene uttaler seg om hvilken betydning Mortensrud-saken får for den, sier Vidar Strømme, som representerer Entra i saken.

Tullinløkka-saken dreier seg om både rekkefølgekrav og en utbyggingsavtale, og har derfor en litt annen innretning enn Mortensrud-saken.

– Jeg vil tro dette berører omtrent alle utbyggingsavtaler i hele byen. Både utbyggere og kommunen har en felles interesse av forutberegnelighet på dette området, sa Strømme til Rett24 etter lagmannsrettens avgjørelse.

Høyesteretts dom finner du her

Denne artikkelen er oppdatert med kommentar fra RA