Byggingen av nytt juridisk fakultet i Oslo er for lengst avsluttet, men i rettsvesenet lever den sitt eget liv.

Årsaken er et tema som har stått høyt på agendaen for de store entreprenørene i lang tid, nemlig det offentliges adgang til å stille såkalte rekkefølgekrav til utbyggerne.

Les: Ny utbyggings-smell for Oslo kommune

Kort fortalt handler det om at kommunen, for å si ja til en utbygging, krever at utbygger skal bygge andre ting enn bare selve bygget, typisk infrastruktur i området.

Men hvor tett sammenheng må det være mellom det kommunen krever, og utbyggingen?

Snur tingrettens dom

Entra mente kommunen gikk for langt da den krevde en sykkelvei fra Nationaltheatret og opp til Solli plass, flere hundre meter unna det nye juridiske fakultetet. De pekte på at studentene tross alt allerede er i området, forskjellen er at de nå samles i én bygning.

I dette fikk de medhold i tingretten, men nå har lagmannsretten omgjort dommen. Borgarting mener vurderingen av om det er «nødvendig» med rekkefølgekrav tilhører forvaltningens frie skjønn, og at domstolene bør vise «betydelig tilbakeholdenhet» med å overprøve kommunens vurdering.

Et knusende nederlag for utbyggerne, med andre ord.

– Dette var en skuffende dom. Ikke bare selve resultatet, men at den i så liten grad bidrar til å trekke grensen for når kommuner kan kreve utbyggingsavtale med økonomisk bidrag, sier Entras prosessfullmektig i saken, Vidar Strømme.

Entra anførte at sykkelvei og oppgradering av trikkeskinner var tatt inn i utbyggingsavtalen ene og alene for at kommunen skulle få dekket utgiftene til ting de uansett skulle bygge. Lagmannsretten mener imidlertid at kravene fra kommunen er saklige:

«Det er klar saklig sammenheng mellom den økte utnyttingen og tiltak for å øke kapasiteten på kollektivtrafikk som betjener kvartalet. (...) Etter lagmannsrettens syn er det videre saklig sammenheng mellom tiltak for å gjøre sykkelatkomst tryggere og lettere tilgjengelig. Tullinkvartalet skal ha over 900 sykkelparkeringsplasser, noe som tilsier at sykkel skal være et mye brukt transportmiddel.»

Den konkrete vurderingen av om det var «nødvendig» å sette rekkefølgekrav, kan lagmannsretten ikke prøve, heter det videre i dommen.

I Høyesterett til våren

Tullinløkka-saken er den andre av to rekkefølgesaker som har tråklet seg opp gjennom rettsapparatet de siste årene. En lignende sak, om en sykkelvei på Mortensrud, ble avgjort i tingretten nesten samtidig med Tullinløkka-saken, sommeren 2019.

Les: Turvei på Mortensrud blir prinsippsak i Høyesterett

Begge de to sakene endte med seier til utbyggerne i tingretten, og seier til kommunen i lagmannsretten. Mortensrud-saken brukte imidlertid langt kortere tid på å komme seg gjennom lagmannsretten, og er allerede sluppet inn til Høyesterett. Forhandlingene er berammet i mars.

Vidar Strømme utelukker ikke at Tullinløkka-saken går samme vei.

– Denne saken gjaldt reglene om utbyggingsavtaler, som ble innskjerpet i 2005, for å trekke rammer om kommunenes kompetanse. Dette fordi kommunene har en unik forhandlingsposisjon, i kraft av å kunne gi tillatelser også. Men lagmannsretten legger til grunn at disse grensene er et spørsmål om fritt skjønn. Vi vil selvsagt, sammen med klienten, lese dommen nøye, og vurdere anke, sier Strømme.

Entra dømmes for øvrig til å betale 1,3 millioner til dekning av salær til kommuneadvokatens advokat. Dette dekker to instanser.

– Riktig og viktig

Oslo Kommune uttaler at de er veldig fornøyd frifinnelsen.

– En enstemmig lagmannsrett mener at det ikke foreligger myndighetsmisbruk i denne saken. Lagmannsretten har to ganger i løpet av kort tid vurdert gyldigheten av rekkefølgekrav stilt i reguleringsplaner. I begge tilfeller har lagmannsretten enstemmig kommet frem til at kommunen i sin planfaglige vurdering har holdt seg innenfor de rettslige rammene i pbl. § 12-7 nr. 10. Etter vår oppfatning er dette en riktig og viktig rettsavgjørelse. Dommen gir en prinsipiell avklaring, som er bra for byutviklingen og innbyggerne i Oslo, og for hele landet forøvrig. Det er viktig at infrastruktur og utbygging utvikles i samme takt for at Oslo skal fungere godt, sier Gro Wallinger Kvamme i Plan- og bygningsetaten.

Kommunen mener lagmannsretten kommer med viktige presiseringer av regelverket om rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler.