Norges øverste domstol har i HR-2022-1322-A slått fast at en boligselger ikke plikter å opplyse kjøper om at naboen er pedofil.

Problemstillingen for Høyesterett var hva slags plikt en selger av fast eiendom har til å opplyse om naboforhold, spesifikt om straffedømte naboer.

Høyesterett bommer på jussen for å beskytte en uærlig selger. Sympatien Høyesterett påstår å ha for kjøperne, fremstår som hyklersk, når kjøper blir sittende igjen med både en nabo dømt for overgrep mot barn, og en stor regning.

Bakgrunnen for saken

Naboen til selger var dømt for å ha filmet sine stedøtre i dusjen over en periode på seks år. Mannen hadde også lastet ned bilder med grove skildringer av seksuelle overgrep mot små barn. Han ble dømt til fengsel i ett år og to måneder. Straffesaken var kjent i nabolaget, også av selger.

Da selger la eiendommen ut for salg, ble det ikke opplyst om den overgrepsdømte naboen. Tvert imot ble eiendommen markedsført som beliggende i et veldig trygt område, og spesielt anbefalt for familier med barn.

Kjøperne hadde selv to barn. Kort tid etter kontraktsignering, fikk de høre om straffedommen mot naboen. Da valgte de å heve kjøpet.

Selger gjennomførte dekningssalg med tap. Selger saksøkte kjøperne, og krevde erstattet sitt tap på totalt kr 1.157.234. Kjøperne tapte både i tingretten og lagmannsretten, men anket til Høyesterett.

Beskytter uærlige boligselgere

Høyesterett kom til at selger ikke hadde noen plikt til å opplyse kjøperne om forholdene rundt naboen. Det ble lagt vekt på at naboen kun var dømt for overgrep mot egne stebarn, og for nedlasting av overgrepsmateriale av barn. Han ble således ikke ansett som en trussel mot andres barn.

For at selger skulle ha hatt plikt til å opplyse om den straffedømte naboen, mente Høyesterett at det måtte foreligge en «reell risiko» for at naboens handlinger fikk eller kunne ha fått direkte virkning for personer knyttet til eiendommen som selges (premiss 50).

Hvis naboen var dømt for overgrep mot andre barn i nabolaget, kunne saken med andre ord ha fått et annet utfall.

Prejudikatet skiller altså mellom «huspedofile», som kun gjør overgrep mot egne barn i eget hjem, og «nabolagspedofile», som gjør overgrep mot andres barn. Kun for sistnevnte tilfelle kan selger ha opplysningsplikt.

Juridisk vanvidd

De fleste er nok sterkt imot å ha en overgrepsdømt nabo, noe som retten selv erkjenner. Høyesterett bommer kraftig når de i premiss 49 mener en boligkjøper ikke har grunn til å regne med å få opplyst at naboen har forgrepet seg på barn. Hvorfor skulle småbarnsforeldre på boligjakt ikke regne med å få slike opplysninger, når selger har kunnskap om forholdet? Vår øverste domstol evner ikke å sette seg inn i kjøpers ståsted.

Høyesteretts begrunnelse for at selger ikke hadde plikt til å opplyse om naboen, var bl.a. at straffbare handlinger hos en nabo er «personopplysninger av sensitiv karakter» (premiss 48). Det er juridisk vanvidd at en «huspedofil» skal gis bedre personvernbeskyttelse ved salg av fast eiendom, enn en «nabolagspedofil». Begrunnelsen for et slikt skille er vanskelig å forstå.

Høyesterett ser dessuten ut til å mene at «huspedofile» har en særegen fetisj for egne barn i eget hjem, siden de ikke anses å utgjøre noen «reell fare» for andres barn (premiss 55). Mener Høyesterett at en «huspedofil» ikke føler seksuell dragning mot andres barn? Realiteten er vel bare at det er enklere å begå overgrep mot egne barn fordi de er lettere tilgjengelige. Naboen i denne saken sin nedlasting av bilder av overgrep mot små barn viser uansett at han ikke bare hadde interesse for egne stebarn. Dette er et faktum som ikke passet i Høyesteretts selgervennlige argumentasjon.

Mangler empati

I premiss 56 forsøker Høyesterett å fremstå som sympatiske når de skriver at det er «fullt forståelig» at kjøperne reagerte negativt, og at «mange aktuelle kjøpere vil ønske å få slike opplysninger». Dette var likevel ikke nok til at selger hadde opplysningsplikt. De uvitende boligkjøperne ble dømt til å betale rundt kr 2.000.000 til selger for tapet etter dekningssalget, sakskostnader og forsinkelsesrenter, som var nesten halvparten av avtalt kjøpesum.

Medfølelsen Norges øverste dommere hevder å ha overfor uvitende boligkjøpere, er intet annet enn staffasje og krokodilletårer.

Den eneste godheten boligkjøperne har fått i domstolene, var fra mindretallet i lagmannsretten: «Selger kan ikke komme seg ut av en uheldig bosituasjon ved å få uvitende kjøpere inn i samme situasjon, der kjøper blir sittende igjen med et for dem stort problem.»

Hvis Høyesterett ønsket å skape en mer rettferdig rettstilstand, burde de fulgt lagmannsrettens kloke mindretall.