Tomtefeste – Deloitte tar utfordringen!

Eiendomsrettsadvokatene Knut Skarvang og Thorvald Nyquist fra Deloitte har jobbet med tomtefeste i en årrekke – både for festere og grunneiere. De har sammen med advokatfullmektig Lavrans Spiteri fått ansvaret for å skrive lovkommentaren til tomtefesteloven for Karnov Group Norway.

– Loven har blitt endret veldig mange ganger, ofte flere ganger hvert år. Derfor vil en oppdatert lovkommentar være spesielt nyttig, innleder Nyquist. Årsaken til hyppige endringer og høyt konfliktnivå er ifølge ekspertene flere.

– Lovgiver har forsøkt å lage en lov som skal favne over 300 000 festeforhold som er vidt forskjellige. Det er ulik tidshorisont og ulike måter å beregne festeavgift og tomteverdi på. De har prøvd å lage en lov som skal rydde opp i alt og det er nærmest umulig, utdyper Skarvang.

– Kjernen til problemet er at avtalene er så langvarige som 80 eller 100 år. Avtalene strekker seg gjerne over flere generasjoner, og noen ganger er det barnebarna som må finne en løsning. Det er umulig å forutse utviklingen i samfunnet over så lang tid, og alle eventuelle urimelige utslag, mener Nyquist.

Norske politikere har ønsket å beskytte fester. I 2004 fikk derfor festere med bolig og fritidsboliger rett til å forlenge eller innløse sine festeavtaler, selv om dette var i strid med festeavtalen og uten at grunneier ble kompensert. Den interesseubalansen var ikke godt nok begrunnet, og i 2012 ble Norge derfor felt i EMD for brudd på grunneiers menneskerettigheter. Dette resulterte i lovendringen i 2015, men nå er disse endringene på vei inn i en ny sak for EMD.

– Det vil være svært uheldig for Norge å bli dømt for brudd på menneskerettighetene enda en gang. Magefølelsen min sier at det er lite sannsynlig, sier Skarvang. Det ble gjort et grundig arbeid i forbindelse med revisjonen av loven i 2015, slik at denne kritikken mot Norge ble tatt skikkelig tak i ved at ordningen ble forsøkt godt begrunnet. Grunneierne fikk også en kompensasjon for endringene, slik at balansen mellom partene også er forsøkt rettet opp. Problemet nå er at det kun er én standardløsning for alle festeforhold. Dette kan gi en del rare utslag, som den nye EMD-saken er et eksempel på, mener Skarvang.

Advokatene ser på arbeidet med en lovkommentar som en god mulighet til å forenkle tilgangen til et rettsområde som, av mange, oppleves som komplisert. Med så mange lovendringer og rettsavgjørelser vil de gjøre et større systematiseringsarbeid. De ser frem til å skrive en lovkommentar som også de uten nevneverdig erfaring på feltet kan forstå, da dette er en lov som mange grunneiere, festere og advokater uten fagekspertise vil lese.

– For slike lesere er det nesten umulig å forstå helheten og avgjørende detaljer uten en god lovkommentar, sier Skarvang.

Tomtefesteekspertene ser frem til arbeidet med lovkommentaren. De mener samarbeidet mellom Karnov og Lovdata er et løft for Lovdata.

– Det er nok mange som har savnet at det ikke er noen lovkommentarer på Lovdata. Det får de nå, avslutter Nyquist.

Denne teksten er produsert av Marianne Reinertsen for Karnov.

Bli kjent med andre Karnov-forfattere:

• Nils Holger Koefoed leder Karnovs arbeid innen konkursrett
• Eva Jarbekk samarbeider med Karnov om lovkommentarene til personvernloven og GDPR
• Anne Kjersti Befring leder Karnovs arbeid med helselovene
• Jon Christian Fløysvik Nordrum er med på Karnovs satsing innen utdanningsrett
• Advokatforeningens nyvalgte leder Jon Wessel-Aas kommenterer den nye medieansvarsloven